股票市場有籌碼分析，每天會分析法人與大戶的期貨留倉狀況，多單超過一定金額代表未來幾天看多，反之則是看空。房地產市場也有類似的方法，只是看的時間比較長。
所以從建商的購地金額變化可以推斷未來的市況，這些真槍實彈用金錢買出來的數據，遠比網路的鍵盤觀點有更好的參考價值。房價在高點卻停止購地甚至反向賣出，或者在一片看壞聲中進場大量購買土地，都是代表他們對未來的看法已有改變。
購地金額反應建商對未來一到兩年看法
興富發集團（2542）是上市建商，且經營團隊是代銷起家，對於市場敏感度高，土地操作靈活，較少出現養地的狀況，買入的土地大多會推案或者伺機出售，與養地型的建商或區域型的建商相比，他們對於一兩年內房市狀況的判斷，較值得參考。
對建商來講，土地就是一種期貨，從購地到實際推案會快則三到六個月，慢則一到兩年的時間差，所以建商需要提前判斷景氣，否則會發生市場好的時候無案可推，或者市場差的時候，滿手土地沒有現金。
從過往經驗來看，興富發集團的購地金額變化，領先房價漲跌約一年左右，在連續看淡兩年房市後，今年卻砸下超過 109 億的銀彈，購地金額大增，背後的意義值得注意。
上圖是興富發集團近 10 年來的購地金額變化。從圖中可以看到，它都把握到幾個重要的房市轉折點，譬如 2008 年金融海嘯，房市急凍，但該公司在 2006 年後就陸續降低了購地金額。
其次是 2009 年房市底部 V 型反轉，興富發在當年投入了史上最高的金額 130 億獵地，之後的房市多頭，讓它大幅獲利；第三是在 2014 年，當年的第三季到第四季是房價的高點，從此之後房價開始下跌，興富發早已提前反應，其當年度的購地金額為負（代表賣出土地）。2015年的購地金額也不高，遠少於之前的水準。
但是在2016年，興富發集團的態度又有了轉變，大砸了 109 億購地，是否代表反轉點又到了呢？
仔細看看 2009、2013、2016 這三年購地金額超過百億的年度，它的購地動機與內容：2009 年強烈看好後市，即使高價取得土地也會有利潤；2013 年買入了很多土地都是帶建照的，可以馬上就推案，代表看好短期；2016年購入的地價都相對合理，未出現高價，應該是判斷房價不會續跌，只要地主價格放軟，或者容積獎勵放寬（例如高雄厝計畫），就可以進場逢低布局。
新北台中平穩，看好台南
另外，從興富發今年的土地布局，也可以了解它對於區域房市的看法。從附錄表中發現，今年主要布局的土地在北市南港、板橋的江翠重劃區、台中南屯的單元二重劃區、台南仁德區和安平區、高雄市三民區。除了台北市因為土地過於稀少，買賣需看機緣，分析意義不大以外，其他區域配合過往的購地紀錄，可以看出區域的去化是否順利。
新北市和台中，是興富發持續投入的地區，金額未放大卻也未降低，銷售應屬平順。台南的購地金額創新高，代表之前的購地推案在台南反應不錯，未來看好；新竹在2013年購入大量土地以後，至今未再購地，顯見該集團在新竹地區的去化並不順利；高雄地區今年購地金額大幅提高，但推斷是地方政府容積政策放寬所導致，實際去化需要其他數據配合。
以上的數據都可以從政府的公開資訊觀測站獲得。對房市有興趣的朋友可以持續追蹤，看看房市主力想的有沒有和你一樣呢？
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
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