法意PHIGROUP

 
【從今日起，所有的更新將移至：
■外匯投資籌碼：12.05 CFTC持倉報告-舊式】

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(6) 人氣()

 
 
【 從今日起，所有的更新將移至：
goo.gl/ik911t】

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(44) 人氣()

   
 
最近行政院提出了一個8800億的前瞻基礎建設計畫，與房地產最直接相關的軌道建設就占了一半。

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 

其實在2016年1月1日之後取得的不動產，都採房地合一的新稅制，節稅效果大幅降低，因此長期趨勢看空的產品類型，如果有適合機會，建議可以考慮出脫。
　
第一類：公寓四、五樓
台灣人口老化問題嚴重，人老了要有地方住，居住的需求永遠都在。但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤，但是會改變產品的需求。
同樣是老房子，如果要參與都更，一個透天為主的基地會優於四樓高(指總樓層)公寓的基地，會再優於五樓高公寓為主的基地，因為要討論都市更新，永遠是利益問題，在相同基地大小下，參與的人越少，談成的可能性越大，如果是五樓高的公寓群，除非有特殊狀況，不然都更的機會是相當低的。
公寓的四、五樓，現在房價看起來經濟又實惠，但長期的接手性必定不佳，賣壓會持續，只能靠低價吸引年輕人買氣，形成價格漲不上去，要跌卻很容易的現象。
　
第二類：高公設比或「虛」公設高的大樓
2016年底內政部通過預售屋、新成屋的「屋簷」及「雨遮」不登記、不計價，預計2018年1月上路。但政府的長期目標，已在新聞稿中明確說出，要推動與國際接軌，僅室內面積可登記與計價，公設部分完全不登記。當然，就目前來看，政府的宣示意義大於實質意義，但數年後是否會真的實施，也不無可能性。高公設比的房子，本來房價就有灌水的嫌疑，市場的接受度也不好，若公設坪數完全不能登記，必定首當其衝，價格受到影響。
潮水退了才知道誰真正裸泳，原本有公設登記這層保護，房價差異並不會太明顯，未來實施公設坪數不登記，高公設比和虛公設高的社區，衝擊會很大。
　
第三類：地上權住宅
地上權住宅買時大約市價七成左右，後續問題卻相當多，具有高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，價值性遠不如一般住宅。
購買地上權住宅名義上不用繳地價稅，但是要繳地租。地租是公告地價的3.5%~5%，遠高於地價稅千分之二，有25倍的差距，當政府調高公告地價時，地上權住宅就會受到相當大的影響。
地上權住宅也沒有權狀，銀行要先貸款給建商，再由建商轉貸給購屋者，因此利率比較高，以2016年銀行房貸利率約1.7%~1.9%，地上權住宅的利率都在3%以上。
另外，地上權住宅出售雖然不用繳土增稅，但獲利是直接併入綜合所得稅計算，最高稅率45%，相較房屋稅制採分離課稅，吃虧相當多，越高所得者越不利。
根據統計，能夠接受地上權住宅的比例，大約三成，加上到期年限越接近時，價值越低，因此要再轉手的難度會提高，不適合長期持有。
　
第四類：區位不佳的房子
區位不佳，簡單來講，就是交通不便或是人口密集度低的地方。這些地方不是不能投資，而是適合持有土地，不適合持有房子，因為國家的建設發展，每過一陣子會有新的計畫，也許本來的偏遠地區，開闢了重要道路或者新的公共建設，身價就完全不同了，地價漲幅是以百倍計算。
但一般的房子，因為土地持分小，即使有重大利多，受益也有限，且大部分的情況是一輩子也沒有重大建設出現，如果交通不便或人口密度低，房子的跌價就成為必然的狀況。
只是人口密度多低或者交通如何才算便利，是一個相對值，每個地區不同。廣義來看，大台北地區都算是區位較好的地方，但有捷運還是會比沒捷運的地方要來的保值；其他的縣市，也許沒有捷運，但還是都會有熱鬧的市區和郊區之分，不容易有客觀的判斷標準，需要有在地的生活經驗後，才可以知道。

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 
 
到底現在適不適合買房子？參考經濟數據或者相關新聞，對於一般人來說有困難，因為在資訊爆炸的年代裡，到處都有正反面的看法與數據，看你要信哪個而已。

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

  
美國股神巴菲特在今年接受CNBC的訪問時，提出建議，如果投資者已經組織家庭，並打算在一個地方常住，就應該買房，30年房貸是全世界好的投資工具，是一場不會輸的單向賭博。 

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

 
地上權住宅在買的時候相對便宜，大約市價的七成左右，可以用較低的價格入住精華地段，但後續的問題卻相當多，高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，與其說是資產，不如說它是消費品，花錢買了在精華區域居住的權利。 
2014年開始，因為房價高漲，開啟了地上權住宅的黃金時期，一年就有五個地上權案推出，包括民生社區的吉美璞立、板橋的昇陽遇見、景美的華固新天地、內湖的派樂地、大安區的仁愛本真……等。 

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

 
因為工作的關係，常需要閱讀房地產相關新聞，發現最近房地產的風向有了些改變，這可從媒體對房地產市場較為友善可看出來。

政府需要積極打房、房市泡沫化、房價必跌……等類似觀點的新聞較少了，取而代之的是如何讓自住者減輕負擔、如何推動都更、房價預測從大跌轉為不漲等。 

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 
大直的知名豪宅「西華富邦」，最近公布的實價登錄，某戶（七樓）的成交，扣除車位後每坪單價大約145萬，創下該社區的歷史新低，跟社區最高價（39樓，單坪290萬）相比，接近腰斬，震驚市場！
但身邊有在看房的朋友卻很納悶，看房出價，屋主都還是鐵板一塊，斡旋了三、五間都成交不了，怎麼大戶一出手就可以拿個五折價？

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 


  
2月16日，比爾蓋茲在接受一家名為Quartz的網路雜誌訪問時，竟然說出他對於自動化科技發展過於快速的擔憂。因為這個擔憂，所以他認為，確保因為機器人大量出現後的失業工人的生計，最好的方法是我們應該考慮向機器人收稅的可能。

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 


  
2月23日，美國白宮發出公告，自即日起廢除前任歐巴馬總統所發布准許跨性人選擇廁所權利的命令。這個命令的內容是，歐巴馬准許一種生理象徵不明顯的「跨性人」，可以在學校依照個人判斷，使用屬於他們性別的廁所。

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

 
每天都有相當多的房地產新聞，名嘴觀點、問卷調查、驚悚標題、研擬中的政策等等，大部分看看就好，但真正要留意的是「用真金白銀堆出來的數據」！

(繼續閱讀...)

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()