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最近行政院提出了一個8800億的前瞻基礎建設計畫，與房地產最直接相關的軌道建設就占了一半。

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其實在2016年1月1日之後取得的不動產，都採房地合一的新稅制，節稅效果大幅降低，因此長期趨勢看空的產品類型，如果有適合機會，建議可以考慮出脫。
　
第一類：公寓四、五樓
台灣人口老化問題嚴重，人老了要有地方住，居住的需求永遠都在。但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤，但是會改變產品的需求。
同樣是老房子，如果要參與都更，一個透天為主的基地會優於四樓高(指總樓層)公寓的基地，會再優於五樓高公寓為主的基地，因為要討論都市更新，永遠是利益問題，在相同基地大小下，參與的人越少，談成的可能性越大，如果是五樓高的公寓群，除非有特殊狀況，不然都更的機會是相當低的。
公寓的四、五樓，現在房價看起來經濟又實惠，但長期的接手性必定不佳，賣壓會持續，只能靠低價吸引年輕人買氣，形成價格漲不上去，要跌卻很容易的現象。
　
第二類：高公設比或「虛」公設高的大樓
2016年底內政部通過預售屋、新成屋的「屋簷」及「雨遮」不登記、不計價，預計2018年1月上路。但政府的長期目標，已在新聞稿中明確說出，要推動與國際接軌，僅室內面積可登記與計價，公設部分完全不登記。當然，就目前來看，政府的宣示意義大於實質意義，但數年後是否會真的實施，也不無可能性。高公設比的房子，本來房價就有灌水的嫌疑，市場的接受度也不好，若公設坪數完全不能登記，必定首當其衝，價格受到影響。
潮水退了才知道誰真正裸泳，原本有公設登記這層保護，房價差異並不會太明顯，未來實施公設坪數不登記，高公設比和虛公設高的社區，衝擊會很大。
　
第三類：地上權住宅
地上權住宅買時大約市價七成左右，後續問題卻相當多，具有高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，價值性遠不如一般住宅。
購買地上權住宅名義上不用繳地價稅，但是要繳地租。地租是公告地價的3.5%~5%，遠高於地價稅千分之二，有25倍的差距，當政府調高公告地價時，地上權住宅就會受到相當大的影響。
地上權住宅也沒有權狀，銀行要先貸款給建商，再由建商轉貸給購屋者，因此利率比較高，以2016年銀行房貸利率約1.7%~1.9%，地上權住宅的利率都在3%以上。
另外，地上權住宅出售雖然不用繳土增稅，但獲利是直接併入綜合所得稅計算，最高稅率45%，相較房屋稅制採分離課稅，吃虧相當多，越高所得者越不利。
根據統計，能夠接受地上權住宅的比例，大約三成，加上到期年限越接近時，價值越低，因此要再轉手的難度會提高，不適合長期持有。
　
第四類：區位不佳的房子
區位不佳，簡單來講，就是交通不便或是人口密集度低的地方。這些地方不是不能投資，而是適合持有土地，不適合持有房子，因為國家的建設發展，每過一陣子會有新的計畫，也許本來的偏遠地區，開闢了重要道路或者新的公共建設，身價就完全不同了，地價漲幅是以百倍計算。
但一般的房子，因為土地持分小，即使有重大利多，受益也有限，且大部分的情況是一輩子也沒有重大建設出現，如果交通不便或人口密度低，房子的跌價就成為必然的狀況。
只是人口密度多低或者交通如何才算便利，是一個相對值，每個地區不同。廣義來看，大台北地區都算是區位較好的地方，但有捷運還是會比沒捷運的地方要來的保值；其他的縣市，也許沒有捷運，但還是都會有熱鬧的市區和郊區之分，不容易有客觀的判斷標準，需要有在地的生活經驗後，才可以知道。

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到底現在適不適合買房子？參考經濟數據或者相關新聞，對於一般人來說有困難，因為在資訊爆炸的年代裡，到處都有正反面的看法與數據，看你要信哪個而已。

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美國股神巴菲特在今年接受CNBC的訪問時，提出建議，如果投資者已經組織家庭，並打算在一個地方常住，就應該買房，30年房貸是全世界好的投資工具，是一場不會輸的單向賭博。 

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地上權住宅在買的時候相對便宜，大約市價的七成左右，可以用較低的價格入住精華地段，但後續的問題卻相當多，高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，與其說是資產，不如說它是消費品，花錢買了在精華區域居住的權利。 
2014年開始，因為房價高漲，開啟了地上權住宅的黃金時期，一年就有五個地上權案推出，包括民生社區的吉美璞立、板橋的昇陽遇見、景美的華固新天地、內湖的派樂地、大安區的仁愛本真……等。 

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因為工作的關係，常需要閱讀房地產相關新聞，發現最近房地產的風向有了些改變，這可從媒體對房地產市場較為友善可看出來。

政府需要積極打房、房市泡沫化、房價必跌……等類似觀點的新聞較少了，取而代之的是如何讓自住者減輕負擔、如何推動都更、房價預測從大跌轉為不漲等。 

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大直的知名豪宅「西華富邦」，最近公布的實價登錄，某戶（七樓）的成交，扣除車位後每坪單價大約145萬，創下該社區的歷史新低，跟社區最高價（39樓，單坪290萬）相比，接近腰斬，震驚市場！
但身邊有在看房的朋友卻很納悶，看房出價，屋主都還是鐵板一塊，斡旋了三、五間都成交不了，怎麼大戶一出手就可以拿個五折價？

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每天都有相當多的房地產新聞，名嘴觀點、問卷調查、驚悚標題、研擬中的政策等等，大部分看看就好，但真正要留意的是「用真金白銀堆出來的數據」！

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機場捷運在2017年3月正式通車，但很多新聞卻指出捷運站周圍的房價不漲反跌，是唯一沒有慶祝行情的捷運線，頗有利多出盡的意味。
但是這些報導數據都是用時間軸來比較，顯示出與一年前相比的漲跌幅，但若與相同條件的區域相比，現在的價格合理嗎？未來是否還有上漲空間？這才是我們需要注意的。
三重站、新北園區站 vs. 北市第一環

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早些年的時候，大家都會說房地產是個資訊不對稱、不透明的產業，面對業者、房仲，該如何謹慎小心、不要被騙，也因此房市名人SWAY的系列書籍一砲而紅。
但在推出實價登錄網站後，地產相關的文章、網站、部落格、經驗分享愈來愈多，只要有心，都可以透過網路查到需要的資訊。

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快過年了！這是個謠言滿天飛的時代，房市也不例外。回顧一下2016年的房市，精選了幾個有趣的房市謠言來回顧。這些新聞發布時都煞有其事，吸引了不少目光，可是後來怎麼了……？

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預算有限的情況下，身邊在看房子的朋友多少有這樣的疑問：究竟是先考慮市區舊房還是郊區新房比較好？關於這個議題，房市專家有著截然不同的看法。
戴德梁行總經理顏炳立認為最重要的就是「Location」，房子有好的地段最重要，景氣好會持續上漲，景氣差卻跌幅有限，還創立了四框框理論，台北的市中心為第一框，台北市外圍區是第二框，新北市第一環（與台北市有連接的行政區）叫第三框，買屋最好買在這三框以內。
政大的張金鶚教授則認為房子品質比投資獲利更重要，寧可買爛區位的好房子，也不要買好區位的爛房子。要建立心中之尺，不要受市場主流聲音所影響，仔細考慮自己本身與家人的需求再做決定。
台北應著重房屋品質，中南部首選區位
這兩派說法在市場上各自有擁護者，但我認為在不同的區域，各自適合用不一樣的說法。在台北，因為大眾運輸系統方便，捷運、火車、公車、UBIKE路網密集，已經形成一個大台北都會區，即使從第四框（新北市第二環）進入市中心，時間都在1個小時以內，通勤成本會隨著交通建設到位而逐年降低。
再加上高漲的房價，對於市中心人口外移有強大的推力，外圍房子因為總價低的關係，接手性並不差。相對來說，老房子有很多問題，通風、採光、漏水、傾斜、土壤液化等，因此會建議參考張教授的說法，優先考量房子的品質，畢竟買在台北都會區，區位都至少都有60分。
但出了台北都會區，尤其到中南部區域就不是這樣了。中南部可開發的土地相當多，房價相對低，人口向郊區移動的推力薄弱，當郊區房子一旦成為中古屋，要交易都很困難！買方只要多加一點，就可以買到全新房，何必要在郊區買中古屋？
因此在中南部一定要以「區位」為主要的考量，在市區買房子，未來才會有接手性。
可接受的距離內，挑選增值潛力高的區域
在台北買房，較好的策略應該是：在可以接受的通勤距離內，挑選增值潛力高的區域，幾年後有獲利再換屋，屆時預算條件會比現在更好，很多問題自然迎刃而解。
上週的文章有提到，台北郊區的新房，首購族群可以考慮三峽、林口、鶯歌、汐止、淡水等區域。這裡指的不一定是全新的房屋，屋齡10年以內都可以，住了六、七年以後再賣，都還具有市場。
電梯大樓看屋齡，公寓看樓層
若是想買中古屋，如果是在台北以外的地區想買電梯大樓，最好選擇屋齡20年以內的（台北的標準可再放寬，因為要在台北買房真的不容易）。若是過舊的電梯大樓想脫手，市場上的買方會寧願選擇公寓。
但是若是想買的是公寓，考量又不一樣了，該想的反而不是屋齡，而是樓層。反正大部分的公寓屋齡都偏高，想選擇公寓的買方，應選擇二樓和三樓，四樓以上對年紀大的人不方便，未來若要脫手，能買的族群有限，最好要避免。
想一次買到最棒的地點、足夠的空間，買下去就住一輩子，在現在來說比較少見，隨著人生不同階段而換屋才是常態。因此買眼前的房子時，不強求每個項目都很滿意，而是優先考量未來的接手性，才是正確的買房觀念！
【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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