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房地產崩盤要配合兩個主要因素：第一點，人口紅利上升末期；第二點，升息循環末升段。

美元貶值，熱錢流入日本房地產

1985 年9 月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」（PlazaAccord），五國財長同意讓美元貶值，各國開始拋售美元；美元貶值後，由於當時的德國政府全面防堵熱錢流入房地產，

因此國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分都流進日本的不動產市場。

大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場。（是不是很眼熟呢？）飆漲的房地產，引誘許多日本人，紛紛拿出畢生積蓄投資不動產。

當時日本全國土地面積（37.8 萬平方公里），大約等於美國加州（California：40.5 萬平方公里），面積大小只有美國總面積（963 萬平方公里）約3.9％。但日本全國房地產市值總額，卻等同於當時美國全國房價的四倍，

而美國全國的房地產總價，約等於東京的房地產價值。

如此，日本一般勞工階層，即使花費畢生積蓄，也無法在日本主要城市買下一戶住宅。當時，多數的日本人相信「不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。

日本房地產崩盤

1988 年，東京房地產的價格逐漸平穩；1990 年初，大阪房地產的價格也恢復平穩。但在1990 年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，隨後價格以東京為中心點，開始崩盤。

1991 年，日本六大都市的房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，由外來資產與本土資金，一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅，出現日本人一輩子沒看過的房地產崩盤現象。

1993 年，當時房地產相關產業所產生的呆帳，已超越6,000億美元。日本企業大量負債，民間投資再也無法恢復。直到2000 年，日本商業不動產平均價格，跌幅達到70% 以上。

當時大部分的日本投資人，從沒想過貸款的還債能力有限，貸款投資人也忘記升息風險，以及利率末升段的上升速度，銀行持續給房地產建設公司源源不絕的融資現金；

並認為，就算這些企業出現資金緊縮時，只需將手裡的不動產賣掉，就能解決問題。

當時在日本，企業向銀行借錢，或者銀行貸款給企業都是相當容易的事。建商企業得到一般貸款，購置房地產後，不管房地產是否賣出，又將該資產向銀行抵押借貸，導致銀行的房地產抵押貸款，就如同滾雪球一般迅速擴大。

外資撤離，房產泡沫化一般情況下，升息並不會造成一個國家或區域的房地產立刻崩盤，房地產的炒作資金龐大，通常都需要依靠大量的外國資金，再透過槓桿操作以放大獲利。

這些資金何時將退出市場？關鍵在於該國貨幣的升息速度，利率越高，炒作成本越高，但若利率低於當時的通貨膨脹率時，實質物品的膨脹速度仍是相對有利的，這時外資並不會撤退；

然而，當利率等於該國家通貨膨脹率時，外資撤退速度將會非常明顯，因為投機利潤將被貸款成本吃掉，不得不撤退。因此，只要大幅升息、或是通貨膨脹快速下降，那麼房地產就未必是有利的。

國家人口紅利的漲跌，牽引房地產興衰

從上圖中可見，日本的勞動人口上漲分成兩段，一段是1970年；另一段是1993 年。

房地產衰退程度的決定權，在於該國人口紅利的分布情況。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進入國內投資，市場景氣一片榮景；

反之，當該國勞動力到達顛峰的前夕，外資便會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，於是該國缺少外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。

經濟體規模排名全球前40 的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，而資金流是導火線。因為日本有第二波人口紅利上漲期，所以在1973 年，日本房地產衰退時才不致於太嚴重；

第二點，則是當時全球資金還未大量流入日本，日本房地產不至於出現劇烈性的膨脹。

日本房地產的未來：長線走跌

1991 年，日本即將失去人口紅利的優勢之際，加上利率調升至通貨膨脹的水準之上，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他的投資項目，日本房地產不僅還未止跌，

甚至仍有走跌空間。2050 年以前，日本房地產都還會是長線走跌的機率居高。

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