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今天我們來談談匯率、利率，也就是「雙率」目前與房地產間的連結。

匯率走貶 外資撤出機會增
日本為了救經濟走量化寬鬆，導致日幣重貶。對於有在日本做投資的人而言，在匯率上會出現虧損的現象。但今日不談日本，我們來談談台灣。
台灣的匯率近期有出現走貶的情況，台幣是跟美元掛勾的，美元是否會持續QE3，將會影響美元的強弱。順帶一提，英國央行2月的貨幣政策會議記錄，已經表明將停止量化寬鬆，成為量化寬鬆以來的第一個停止國家。至於美國會不會跟進，就看聯準會的決定。
 
若是美國聯準會停止QE，美元的強勢是可以預期的，對台幣的影響就是台幣會貶值。台幣貶值，台灣出口商很樂，但對於外資而言，這個幣別的資產就相對失去吸引力。這裡給一個簡單的想法，台幣轉弱，作為一個有效率的投資者，我倒不如將台幣匯出台灣，去找尋其他較強的貨幣來投資。
台灣的房地產中，商用不動產是外資會進行投資的標的。根據第一太平戴維斯公布的報告，2012年外資投資比重是4％，總金額為48億元（總共只有兩筆，均集中於第三季）。
 

資料來源：第一太平戴維斯

一般人認為外資佔商用不動產投資者的高比例，但從前面的數據來看，是有落差的，對商用不動產市場來說，即使台幣貶值，就算外資的資金撤出台灣，對於台灣的商用不動產的影響力相對是很小的。
 
低利率環境 助漲房市
台灣的低利率，是彭淮南總裁這幾年的作法。但是，台灣真的有需要維持這樣的低利率嗎？首先，來看下跟利率有關的消費者物價指數。台灣目前核心消費者物價指數基本上就是1％～2％這種穩定的情況，十分穩定。只是最新的指數已經來到2%以上，代表民生物資也是漲價連連。在這樣的情形下，對抗通膨其中一個投資標的─房地產，會成為民眾追逐的投資商品。
 

資料來源：XQ全球贏家

其次，金融海嘯後，全球經濟大受打擊。美國目前的失業率尚未降至金融海嘯前4％～5％的水準，台灣則是已經回到金融海嘯前的水準了。從利率政策上來看，美國維持利率在0~0.25％，是有這個本錢的，因為就業還沒有好轉。然而，台灣的重貼現率目前竟然仍維持在低檔的1.875％。
 

資料來源：XQ全球贏家

這樣的低利環境下，借貸的利息成本少，導致市場上的錢太多。過多的錢追逐少數的商品，導致價格被炒起來。當眾多的錢跑去房地產時，房地產自然也跟著漲起來。所以，只要目前仍維持低率環境，房價仍會漲翻天。
如果政府想要達到“人人有其屋”，讓台灣老百姓都有房子可住，適度調高利率會是個好方法。

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