法意PHIGROUP

 
進入正題前，近期營建署公布台灣的房價所得比，台灣的房價所得比達9.1倍….
至於台北，上升到14倍，意味著台北人要買房，要14年不吃不喝阿！

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本週來看中正區的鄰居─大同區，有什麼特別的物件呢？ 

物件一
類型：住宅大樓
地點：延平北路一段


 
經過內政部實價登錄查詢後，8月份的物件中，多集中於延平北路一段的物件。
物件的完工日期為101年6月，總樓層數15層。
離這帶最近的新成屋就是常殷建設的君天下，推測應為此物件。

依照2011年的相關的物件資料，此案的每坪開價約70萬～80萬。

但根據實價登錄的資料，此建案的成交價位區間普遍為55～65。

與開價70萬的行情，差距有16％（以實價登錄60萬來計算），約略等於預售屋價打個8折左右。


物件二 

類型：住宅大樓
地點：保安街
 
  
在進行查找時，看到保安街和甘州街這一帶，有密集的成郊區。

看到這裡的成交價位，很驚人的低價…..每坪16萬…這這這…好驚人的低價

而且，還是101年5月完工的新成屋！坪數30～60幾坪的都有。
 

經過仔細搜尋後，這一帶的新成屋，最有可能的是聖得福建設的富御。

 

以2010年的資料來看，當時的單價資料落在每坪58～68萬。

為什麼登陸出來的資料會是只有每坪約16萬的價格？價差將近快3倍。

以目前在信義房屋中銷售的物件，有以下：

1.總價4798萬，車位價160萬，坪數59.69坪，3樓
2.總價3688萬，車位價160萬，坪數51.3坪，2樓

3.總價4765萬，車位價410萬，坪數68.13坪，15樓
4.總價2990萬，車位價無，坪數43.57瓶，停車位4.89坪，2樓

假定停車位4.89坪是固定的，以下只是簡單的推估：

1. 54.8坪（扣除4.89坪車位），4638萬（扣除車位價），每坪約85萬。
2. 46.41坪（扣除4.89坪車位），3528萬（扣除車位價），每坪約76萬。
3. 63.24坪（扣除4.89坪車位），4355萬（扣除車位價），每坪約69萬。
4. 38.68坪（扣除4.89坪車位），2830萬（假定扣除車位價160萬），每坪約69萬。

經過價格推算，69萬～85萬，結果實價登錄只有16萬，真是讓人匪夷所思….

可能的點是登錄錯誤，但這機率實在是太低了，同一個物件幾乎全部都是16萬左右….

入手成本16萬，以69萬的價格出價，報酬率達3倍之多…..

覺得奇怪的地方，當然要再查證一下。經過比較之後發現，保安街的資料中顯示，只有進行建物的移轉，並未含有土地的移轉資料。（讀者也可以去看物件一，建物移轉時有包含土地）

一般來說，在進行房屋移轉時，賣屋人應該要接土地和房屋的所有權轉移給買屋人，所以理應會有土地的資料。

只是在這邊，只有登錄建物的部份，至於土地的資料，未來是否會再補上來，這就不得而知。但是，這無疑會使這個物件的價格失真。

所以，在利用實價登錄資料的同時，還是要看詳細。注意是否土地和建物的資料都有齊全（車位沒有強制一定要公布），這樣的登錄價格才算具有參考價值。

也許其他區也有類似物件，未來會持續幫讀者查找出來，敬請期待。

資料來源：內政部營建署、內政部不動產資訊網、信義房屋、不動產價格e點通