法意PHIGROUP

 
中正區有博愛特區的精華地段，豪宅自然是不會少，本週就來看看中正區在實價登錄中，究竟有什麼物件可以參考。

物件一
物件類型：住宅大樓
地點：中華路一段
 

經過實價登錄的搜尋後，出現的頭兩筆物件，是總價一億以上的豪宅。
每坪均價95萬以上。
 
這是101年7月的新成屋，可惜的是車位資料並沒有揭露出價格，所以無從得之總價實際受到車位的影響。

這棟大樓究竟是什麼建案呢？初步推測，應該是敦年建設的凱旋大道。


圖FROM敦年建設

以下是2010年時，敦年凱旋大道的資料。（料來源：蘋果日報、創意家廣告）
單價：每坪均價103萬元

坪數：82~107坪
樓層：地上14樓、地下2樓
戶數：27戶
類型：大樓公設比 30%
停車位售價：倉儲式車位230~250萬元
方位：坐東南朝西北

同時，北市博愛特區成新豪宅聚落 松崗資產2.15億元買入凱旋大道

這則新聞於2012年7月24刊出，松崗資產買進凱旋大道的第14層，推測就是這兩戶物件。（實價登錄中，登記為14層）
 
信義房屋的敦年的凱旋大道物件，開價1億6千萬（車位價500萬），86.14坪的坪數，車位坪數可能是4.32坪。每坪均價189萬。

住商不動產的敦年的凱旋大道物件，開價1億1800萬，81.81坪，未將車位坪數列入，每坪均價約144萬。

樂屋網的敦年的凱旋大道物件，開價1億1000萬，82.31坪（扣除車位坪數4.39坪），車位價我們假定是500萬（根據2010的資料，車位最高價250萬，實價登錄中車位皆為兩個），最後計算出來的均價是127萬。

若以實價登錄中，實際登錄的每坪95萬價格，現在賣家的開價已經高達34%以上。

除了豪宅外，於另一個地點找尋到新成屋的資料。

物件二

物件類型：住宅大樓
地點：師大路


 

這個地點的建案是於101年8月完工的建案，這裡的建案經過查找後，推測是師大路和金門街交叉路口恆河建設的大師大。

以下為2010年大師大的相關資料：（資料來源：蘋果日報、鼎富開發）

單價：每坪65~70萬元
坪數：30~65坪
戶數：50戶
類型：大樓
公設比：30%
樓層：地上13~14樓、地下3樓
停車位售價：平面車位280~290萬元，機械車位140~180萬元

根據實價登錄所登錄的資料，大師大的價格區間帶約為40~60萬，除了頭一筆有達到66萬外，其餘就是在這個價格區間遊走。當初2010年所開出來得65～70萬的價格，約打了6折～7折左右。


中正區隨著雙子星開發案的拍板定案，周邊的房價可能會水漲船高，但其實在兩2010年時，豪宅的行銷手法就有把雙子星這個夢放進去了，因此雙子星夢的加成已經有幫忙推升房價。看到房仲的銷售物件，已經有過度開價的狀況，這是要注意的。

另外，師大路的物價，可以給我們一個思考，就是買屋時，看到開價這麼高，真的不要直接定下來，實際交易價格還有30％的殺價空間可以讓你去議價。也許一個物件的代表性仍不足，但未來隨著資料越多，會有更多例子來去拿捏這個數字。

資料來源：內政部不動產實價登錄、信義房屋、住商不動產、樂屋網、蘋果日報