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在雷曼兄弟以65億美元賣出一個美國公寓投資組合的消息傳出後，對2007年之前的繁榮念念不忘的人本周定會歡欣鼓舞。雷曼兄弟？沒錯。不過，被次貸危機擊倒的這家投資銀行沒有死而復生：其管理人員只是在甩賣剩餘資產來償還債權人。但是，這筆交易表明，毒性一度使全球經濟窒息的美國房地產業再度對投資者變得有吸引力起來。常被稱為惡人的對沖基金和私募股權公司可能推動房地產業復甦。

美國的房地產市場曾是中小投資者和各地開發商的專屬領地。對沖基金的角色只是在那些對房地產市場下了重注的人——隨後被稱之為“大空頭”——大發其財，而其對手卻在苦苦掙扎的時候才變得明晰起來。通過對毒害金融體系、業務範圍已擴展至無可靠方式還貸的借款者的次級抵押貸款下注，約翰•鮑爾森的對沖基金一飛沖天，個人入帳30億美元。

“大多頭”正在逐漸成形之中。從2009年的低谷算起，房地產價格已經穩定下來，最近幾個月甚至出現小幅而平穩的上漲。對房地產市場處於全面復蘇之中——可能性非常大——確信無疑的投資者正在尋找從中獲利的辦法。

其中最可被預料到的辦法是投資於抵押貸款，或者是與其十分相似、在危機開始階段被大肆做空的住宅抵押貸款證券。這是一個深水池：價值10萬億美元的未償住房貸款是僅次於股票市場的一種資產。一半以上的抵押貸款默認由政府擔保，使它們變成類似於美國國債的債券。但是，由於這些抵押貸款被打包成，它們能將收益率幅度提高10%：在低利率環境下，這是一個不錯的收益率。

風險在於，即便利率的小幅提高也會吞噬所有的收益。“你真的必須相信，利率在可預期的未來將保持在地位，”Arbuthnot Latham銀行的Gregory Perdon說。

無政府擔保的房屋抵押貸款，即所謂的“非機構”抵押貸款，更加不穩定，因此對急於獲得回報的投資者更有吸引力。其價格同支撐它們價值的房屋價格密切相關。當房屋價格上漲時，還款金額會更高：如果房屋價格不及抵押貸款，所有者可能會將其賣出。以最低的價格買入那些抵押貸款為精明的對沖基金在年內帶來了30%或30%以上的回報。


另一種，也是更易於激發投資者興趣的下注於房屋價格上漲的方式是親自購買房屋。KKR、柯羅尼資本集團和黑石集團是囤積了大量房地產投資組合的公司，其中大多數購自銀行對喪失抵押品贖回權房屋的拍賣。據投資銀行Bruyette & Woods的Keefe判斷，大約60-80億美元正在排隊等待投資於市場中最有吸引力的獨戶房屋。

這是一個對業務水準要求非常高的過程，它需要在分散於全國各地的數以千記的房屋中進行搜尋、然後購買，最後還需要對它們進行管理。坐在曼哈頓的摩天大樓裡是不易於幹好這項工作的。一個物業管理公司正在幫助黑石集團在選定的市場上每天購買100多座房屋。這種投資速度甚至使黑石的職員也沒有踏進過它所購買的每一座房屋。在大城市中，每個月有多達數千座房屋因喪失抵押品贖回權而被拍賣，價格經常只有2006年最高價的一半。

計畫是把房屋進行一番裝修，然後出租出去，獲得7%左右的收益。黑石集團房地產部門的負責人Jonathan Gray說，部分的投資理由在於房屋價格的上漲會帶來豐厚的回報。這種情況已在亞利桑那州的鳳凰城出現，在凱斯-希勒房價指數所追蹤的美國20個大城市中，鳳凰城的房價是近期表現最好的。這可能會破壞黑石集團對已經吞吃下去的價值超過1.5萬億美元的房屋的食欲。出於對回報的不滿，其他公司早已相應地縮小了規模。

據全國地產經紀商協會(National Association of Realtors)統計，在10月份售出的所有房產中，仍有20%的購買者被劃分為投資者。作為房屋價格一部分的租金處於10年來的最高點。正準備為獨戶房屋投資10億美元的前摩根士丹利房地產行業分析師Oliver Chang說，只要房屋選址正確，並且已經對其進行了增值維修，住宅價格甚至沒有必要因獲利交易而上漲。

還有更簡單的為房地產下注的方法。投資大師華倫•巴菲特最近收購了一批房地產商。（他早就擁有一家房地產公司。）房屋建築商和自助式商家家得寶的股票漲幅巨大。鮑爾森自己正在遭受重創的市場中收購開發用地。

親自購房可能是最聰明的賭注。2008年之前對抵押貸款擔保過於鬆懈的銀行如今犯了謹慎的錯誤。人們仍然需要一個住的地方，這促使他們用租房來代替買房。在繁榮時期，房屋所有權人被為地從64%炒到69%；如今正在小幅回落。像黑石集團這樣的大型投資公司的信用評級是普通投資者不能比擬的。如果美國逐漸向租賃社會發展，它們會大量地購買房地產。

作為一項交易，購買房地產同讓對沖基金在2007年後發財的做法截然不同；這是避開複雜金融產品的看漲賭注。它也遠沒有那麼刺激：即使可能獲得更高的利潤，7%的收益率幾乎算不上是投資。隨著後續情況漸入高潮，大多頭註定是是感覺遲鈍。
資料來源：ECO中文往獨家授權http://www.ecolion.cn/thread-174675-1-1.html

原文出處：The Economist