金融、金融產品

此部門是我們企業中最小的部門,包含兩家租賃公司,XTRA(拖車)和CORT(傢俱),以及美國房屋製造和融資領導品牌:Clayton Homes。除了這些100%持有的子公司,我們在這部份也包括一系列的金融資產以及Berkadia Commercial Mortgage50%的權益。

在2008年底經濟摔落懸崖後,觀察我們這三家公司的營運狀況是很有指標性的,因為他們的經歷,顯示了後來經濟部分復甦的情形。

我們兩家租賃公司的營運結果是反應“非房地產”經濟。他們的合併稅盈餘,2009年為1300萬美元,2010年為5300萬美元,2011年為1.55億美元。這樣的增長,反應出在大部分非房地產業務展現出的穩定復甦現象。相較之下,Clayton的房屋建造業務經歷了名符其實的蕭條,直到今日還未復甦。美國的建築房屋銷售量在2009年為49789戶,2010年為50046戶,2011年為51606戶(2005年房地產繁榮時,銷售量為146744戶)。

儘管經歷了艱苦時刻,Clayton仍是繼續獲利,大部分是因為抵押貸款組合在艱難的條件下表現良好。
因為我們是房屋建造業中,最大的放款者。而且,通常貸款給中低收入家庭,你可能會預期我們將在房地產崩潰中承受巨大的損失。但是,藉由遵守傳統貸款政策,適用於一般收入,收取有意義的首期付款和每月付款,Clayton已經將損失保持在可接受的水準。儘管我們許多借款人在某些時候,有著資產抵押不足時,仍能做到這點。

眾所皆知,美國在房屋所有權和抵押貸款政策上出了問題,而且因為這些錯誤,我們的經濟正付出極大的代價。我們所有人都參與了這一毀滅性的行為-包括政府、貸款人、借款人、媒體以及評級機構等等。愚蠢行為的核心,就是幾乎所有人都相信房價會隨著時間不斷上漲,任何下跌都是不合理的。在此前提下,房地產交易中的任何價格與動作都是合理的。

擁有房屋的人覺得自己變富有了,爭相透過再融資的手段,使房屋增值的部分貨幣化。這樣大規模的資金注入,使我們的經濟陷入消費狂熱。當時看起來,似乎是不錯。(一個大部分人不會注意到的事實:許多因為取消抵押品贖回權,而“失去”房屋的人實際上已經獲得了收益。因為他們之前透過再融資取得的資金超過其成本。在這樣的案例上,勝利者是遭驅逐的房主,而貸款人才是犧牲者)。

2007年時,泡沫破裂,正如所有泡沫必定會經歷的那樣。我們現在是在泡沫破裂後恢復的第4年,儘管這是一個痛苦漫長的恢復過程,但必定會成功。今日,家戶形成的數量持續高於房屋開工數量。當全國的超額房屋存貨消耗完後,Clayton的獲利應該會大幅提高。然而,正如我所看到的,我相信這三家企業的內含價值與其帳面價值沒有明顯差異。

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