複習一下,2008年中,Mr.X就不斷追蹤這張圖(2007年初瑞士信貸的報告,幾百頁看到快暈了),房屋抵押貸款(之前是次貸,這次是ARM,Adjustable-Rate Mortgage )影響金額在2009年12月達到最低,2010年9月升高到另一個最高峰,最高峰是在2011年底到2012年初,這也是為什麼美國政府要壓低房貸利率的原因。


30年期房貸利率創下新低

葛洛斯:放寬頭期款要求 才能振興房市復甦 
2010/08/26 17:40 編譯許家華 綜合外電  
債券天王葛洛斯 (Bill Gross) 向《CNBC》表示,受政府贊助的企業 (GSE) Fannie Mae (房利美) 和 Freddie Mac(房地美) 必須放寬對頭期款的要求,那麼債務壓力沉重的消費者才會再次有能力購買房子。

葛洛斯強調,放寬房屋頭期款的要求至關重要,這樣房市才能再次成為經濟的火車頭。史上低記錄的貸款利率沒有辦法振興房市,因為正在努力減輕債務的消費者,根本拿不出現金來佔著 4% 低利率的便宜。(也就是去槓桿化)

由於聯邦稅額抵免方案到期,加上失業率居高不下,7 月份房屋開工數和銷售數量達到多年來低點,甚至在某些狀況下達歷史低點。

葛洛斯:「在某種程度上,20% 至 25% 的頭期款,抵押貸款利率是 3.5% 至4%,但大多數的家庭根本拿不出這一筆錢,所以頭期款必須要某種形式、謹慎的調降。」

二房掌控約莫 90% 的次級房貸市場,但因為現在二房屬於美政府贊助的企業,因此政府有能力改變頭期款的規定。

葛洛斯近來拜訪華府,向財政部部長蓋特納 (Timothy Geithner) 陳述其建言。

除了對房市提出建議,他也建議政府採取其他行動以提振經濟。「我個人和 Pimco 公司都希望政府團隊些微調整刺激方案的方向,刺激方案應該更直接朝向基礎建設以及綠色能源,而不像先前的刺激方案那樣針對消費方面。」

投資方面,葛洛斯表示目前對抗通膨債券 (TIPS) 有興趣,以及官方和非官方擔保的抵押貸款證券。

雖然 Pimco 今年開始操作頭一個股市基金,但葛洛斯表示理解投資者為何持續逃向債券。

葛洛斯:「對過去 5 年來所發生的事情,股價的波動、網路情形、房市泡沫破裂…等,這樣的反應相當自然。投資者開始尋求地方避險。





全美不動產協會(NAR)24日公佈,2010年7月經季節性因素調整後的成屋銷售年率較6月的526萬戶(下修值)暴跌27.2%至383萬戶,創1999年開始統計此項數據以來新低紀錄,較2009年同期縮減25.5%。根據Thomson Reuters統計,經濟學家原先預期7月成屋銷售年率將下滑至483萬戶。7月成屋銷售當中的獨棟銷售創1995年5月以來新低。美國成屋銷售數據與家具、家電等耐久財銷售具有高度關聯性。

NAR統計顯示,7月全美成屋房價中位數(未經季節性因素調整)為182,600美元,較2009年同期高出0.7%。截至7月底待售成屋數量較前月上升2.5%至398萬戶;以當前銷售速度計算週轉天期為12.5個月,遠高於6月的8.9個月。經濟學家Bernard Baumohl認為週轉天期介於4.5-6個月代表美國成屋市場供需趨於平衡。

房屋抵押貸款業者Freddie Mac提供的數據顯示,7月份30年期固定房貸利率平均為4.56%,創下1971年開始統計以來最低紀錄;低於6月的4.74%與2009年7月的5.22%。Baumohl曾指出,在其他條件不變的情況下,房貸利率每上升1個百分點大約會令成屋銷售年率縮減25萬戶。

NAR調查顯示首購族佔7月成屋成交量的38%,低於6月的43%;投資客比重為19%,高於6月份的13%。

NAR經濟學家Lawrence Yun指出,未來幾個月內成屋銷售可能持續呈現疲軟。不過,他依舊認為今年的成屋銷售年率可達到500萬戶,主因為上半年的銷售狀況不錯。Yun指出,過去20年的成屋銷售年率平均為490萬戶,過去30年的平均值為440萬戶。




美國商務部25日公佈,2010年7月份經季節性因素調整後的獨戶新屋銷售年率較6月下修值315,000戶驟減12.4%至276,000戶,創1963年開始統計此項數據以來新低紀錄;與2009年同期的40.8萬戶相比衰退32.4%。根據Thomson Reuters統計,經濟學家原先平均預估7月份銷售年率為33萬戶。4、5、6月銷售年率分別修正至41.4萬戶、28.1萬戶(歷史次低紀錄)、31.5萬戶。

7月待售新屋週轉天期自前月的8.0個月驟增13.8%至9.1個月,與2009年同期的7.9個月相比增加15.2%。經濟學家Bernard Baumohl曾指出,一般而言當待售新屋週轉天期降至4個月的時候,建商興建新屋的意願將會明顯轉強。

7月新屋中間價年減4.8%(月減5.99%)至204,000美元。新屋中間價年增幅度若高於通膨通常會吸引投資客進場,上述數據顯示目前房價增幅對投資客而言並無吸引力。

7月底經季節性因素調整後的待售新屋持平於21.0萬戶;與2009年同期的27.0萬戶相比大幅縮減22.2%。





營建類股指數從今年五月大幅修正,目前還在低檔整理。

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