機捷通車  

機場捷運在2017年3月正式通車,但很多新聞卻指出捷運站周圍的房價不漲反跌,是唯一沒有慶祝行情的捷運線,頗有利多出盡的意味。

但是這些報導數據都是用時間軸來比較,顯示出與一年前相比的漲跌幅,但若與相同條件的區域相比,現在的價格合理嗎?未來是否還有上漲空間?這才是我們需要注意的。

三重站、新北園區站 vs. 北市第一環

從下圖中可以看到,距離市中心捷運站(台北車站、西門、古亭、中山),乘車時間約5-10分鐘,新店大坪林站旁的大樓「新天地」,行情約64.9萬坪;中永和頂溪站共構的「保強卡地雅」,行情約62.8萬 / 坪;板橋江子翠站出口旁的「第一天廈」,成交均價63.9萬 / 坪,三重的台北橋站共構「美麗台北」,近一年成交價約53.6萬 / 坪、蘆洲線方向的三重國小站,距離200公尺的及第金站,成交價為46.3萬 / 坪。

因此,相同區位的三重站、新北園區站(因為有直達車,所以兩站都可視為台北車站的下一站),時間都在10分鐘以內,未來兩站「捷運站旁社區」,理論上單價可以到55-60萬 / 坪之間。

台北第一環  

 

注意,這個價格是捷運站旁的10年內大樓喔!實際運用時,用這個價格做為小區域的定錨,其他的社區,依照距離捷運的遠近、屋齡的新舊以及個別條件,去進行下修或調整。像是三重站旁邊的捷運尊邸,成交價有52.9萬 / 坪,差不多就接近這樣的數字;而新北園區站,因為出口與主要住宅區隔著新北大道,加上供給量較多,所以實際的價格一定要往下修正,才會是現在的行情。

體育大學站 vs. 北市第二環

如果看捷運的第二環,也就是車程距離大約20分鐘或者捷運線末端的站,如下圖。除了新店總站比較貴以外,其他的像是南勢角站(南方之星)、海山站(皇翔第一站)、新莊站(永鼎國璽)、蘆洲總站(希望城市),捷運站旁的大樓大概都在45萬 / 坪上下。

對應機場捷運線差不多位置者,為A7體育大學站。目前這個站區還是相當「荒涼」,但之後會有合宜住宅大量的人口進駐,只是距離要到真正開發相當成熟,大概至少要10年的時間。

台北第二環  


註:房價資料來自樂居網。其資料取自內政部不動產交易實價查詢服務網站的實價登錄資料,並輔以人工校正,如拆分房車價格、剔除特殊交易(親友交易、地主分回戶)……等。資料正確度與可看程度較高。

機捷生活圈:前段低估,後段高估

至於機場捷運後面的站,主要的工作或生活圈就可能不是台北的市中心,不建議以上的方式分析。總體來說,我認為若機場捷運可以作為上下班通勤的交通工具,就現在價格來說,捷運前段的價格是略為低估,後段的價格是比較高估的。

畢竟若以桃園市中心為生活圈,若用房價25-30萬 / 坪為基準,可以選擇的地區相當多,不一定要在機捷周圍。

最近因為機場捷運通車的議題,身邊會有朋友問我,XX建案可不可以買,價格多少比較合理?我都會說,若用相同區位做比較,新北園區站5年後的價值大概在55-60萬 / 坪,扣掉稅金後願意用多少錢來買?

體育大學站長期來看合理價值有40萬 / 坪以上的機會,但要等待的時間相當久,如果遇到一些不可預測的風險時,是不是可以承擔?

房地產最重要的價值,其實都是建立在區位上,區位對了,只要能長期持有,都會有不少的增值空間。

【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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