台灣的房地產市場，將來除了面臨「房屋老化」的結構性問題，還有「人口結構老化」。但是人口老化對房市的影響不是全面性，而只對部分產品有影響，這些受影響的產品會在人口老化的浪潮下被淘汰。
這兩個結構性因素不會馬上發生，而是會逐漸影響。尤其房地產市場的生命週期較長，現在買了房子，等到下次買賣時，可能就面臨與現在完全不同的市場局勢，不可不慎！此時買屋除了考量現在的需求外，一定要考量未來的接手性。
人口老化後房價就走跌？
對於人口紅利與房價走勢的相對關係，社會輿論常有個偏見：台灣人口老化問題嚴重，潛在買屋者變少，未來房子比人多，還有誰會需要買房子呢？房市長期必然崩盤，走跌20年！
如果真是如此，歐洲很多國家早已進入高齡社會，面對人口老化問題都超過20年了，房價有走跌20年嗎？（請參考英國、法國、德國房價走勢圖）
人口紅利和房價走勢並沒有絕對關連。常被輿論點名的美國房市，其實是因為網路文章的撰文者參考資料不夠新，只用到2012年，所以會得到「因勞動人口降低而讓房價漲不回去」的結論。若能更新到現在（2016年）的美國房價指數就會發現，目前早已經漲回2006年的高點，而且仍舊維持上漲趨勢。
而另一個常拿出來舉例的國家則是日本，雖然符合人口老化且房價下跌的情況，但是日本房價下跌所牽涉的因素很多，現在房價漲不回當年的榮景，是因為當時「暴跌」，與人口老化這樣的緩慢變化實在無法相提並論。
老公寓四五樓要避開
一般人容易把房地產看成總體的集合概念，任何事件對房地產有所影響，會馬上解讀成單一面向的好或不好。例如人口老化對房地產市場有影響，大眾會直接解讀成：房地產市場會衰弱。事實上這是有誤差的。
人老了還是要有地方住，居住的需求永遠都在。但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤，但是會改變產品的需求。在這樣的市場態勢下，就會衝擊公寓四、五樓的產品。光是這樣的需求改變與置換，就會帶給社會很大的問題，當然也是重要的商機。
低公設低管理費受青睞
另外，習慣住公寓的人若想換房子，通常會選擇低公設比與低管理費的華廈或社區，這類型的房子未來也可能意外受惠。
公寓的四、五樓，現在房價看起來經濟又實惠，但長期的接手性必定不佳，賣壓會持續，只能靠低價吸引年輕人買氣，形成價格漲不上去，要跌卻很容易的現象。
執政者其實也開始注意此問題，看看台北市長柯文哲在居住正義論壇的宣言：「北市有六萬多戶空屋，一半以上是30年以上的老屋，其中四、五層樓沒有電梯的就有四十多萬戶……提出『包租代管、換租公宅』的政策方向。」話裡沒有講白的訊息就是：「30年以上的老屋、公寓四五樓，是供給過剩的房子，需提出因應對策。」只是政策的執行和理想通常會有多大的落差呢？
靠自己最實在，看房子還在看公寓嗎？還是目前正住在公寓四、五樓？可以開始找有電梯的房子了，現在房地產景氣不好，偶爾會看到建商讓利，新成屋只比照中古屋價格來賣，也可能是個不錯的選擇。
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
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