內政部想推動老屋健檢，結果引起各界譁然。老屋牽涉到的不只是買方的權益保障，而是人民的居住安全，因此理論上老屋健檢應該像汽車一樣，超過一定年限就要定期檢查，而不是買賣時的附帶條件。
大家最想知道的是，若健檢後發現問題該怎麼辦？有哪些管道可以諮詢或協助。若沒有這樣的配套而直接推健檢，一定會引起恐慌。未來這項政策若有機會落實，可能需要一筆專款專用的穩定財源作為基金，讓有意願檢查的社區，以棟為單位獲得補助與改善方案，讓這些獲得認證的社區在市場上提升價值，才有機會讓老屋問題回歸到市場機制。
回到現實，期待政府在短期內解決老屋問題，顯然不切實際。你我雖然都不是結構技師，專業能力不足以判斷房屋安全。其實透過一些公開資訊，靠自己還是可以過濾掉有問題的房子。
屋齡會講話
每棟房子在興建時，都得符合當時的建築法規。符合的建築法規愈周全，未來房子出問題的機率愈低。而建築法規其實不是死的，經年累月累積許多前人的慘痛經驗後，建築法規也會愈來愈完善。
只要搞清楚屋齡的時間序列，自然會避開危險建築。例如現在正夯的土壤液化問題，早年台灣的建築法規沒有相關規定，但在民國86年後政府已經著手修訂安全規範，所以在此之後興建的房子，幾乎不用考慮土壤液化的問題。
不過，建築法規即使有修改，也是之後申請建照的房子才適用，以掛照、審查與興建的概估時間來反推，會建議找法規修訂完成三年後完工的房子較為安全。
以現在的時間（民國105年）來看，屋齡在13年以內（民國92年後完工）的房子是最安全的。
次一級的是屋齡在24年以內的房子（民國81年以後完工），預算不足時可以考慮，只是要注意是否在土壤液化區以及山坡地。
如果是更之前的房子，就是高危險群了，查證的工作應再詳細一點。
違建施工有未爆彈
另外一種情況，房屋當初蓋的時候沒問題，但也要注意後續是不是有危害到公共安全的違規使用。例如這三種肉眼可見的違規，一定要小心避開以策安全。
1. 同棟房屋有違規隔間套房：將一般房屋隔間套房出租，需要經過申請與正下方住戶同意，且要有「臺灣電力公司屋內線檢驗符合規定」之證明文件。大部分案例可能都沒有，老舊的電線與增加承載重力都很危險。
2. 打掉柱子的店面或是外牆改為整面玻璃：這樣變更了原有結構設計，樓上的房子千萬別再住了。
3. 消防車無法進入的屋前道路：一樓的防火巷增建，通常都年代久遠不可考，不易發現。觀察房屋前的路寬，如果巷道狹小加上違停，貨車開不進去，消防車大概也進不去，有火災發生是相當危險的，不可不慎！
老屋安全健檢，政府要先有解決問題的執行力與財源，才有機會落實。在此之前，消費者最好自己仔細多觀察，發現問題，保障自己的權益。
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
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