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消費者在買房前會先關心市場現況，用以判斷進場時機。這時候，一些常在媒體出現的指標常會是參考的重點。但是這些指標對消費者有沒有用，答案不一定是正面的。

最近內政部公布了今年第一季的房價所得比。它是用住宅總價（中位數）除以家戶年可支配所得（中位數），即倍數愈高，則房價的負擔能力愈低。統計中顯示，全國房價所得比8.46倍，比前季下降，而全國最高的前兩名北市與新北市也較一年前的高峰下降了。報告中推斷，買房最痛苦的時間點已經過去。

房價所得比不是好工具，描述現象≠解釋現象

但是對想買房的你我來說，房價所得比不是好用的指標。

首先，房價所得比的標準在哪裡？到底多少算是超標？不同地區或是不同國家的房價所得比拿來比較，意義其實不大。這就好像股票的本益比，不同類股、不同公司，市場會給予不同評價，房地產市場也一樣。

某些地區地廣人稀，某些地區地狹人稠，若直接引用國外情況——合理的房價所得比是3～6倍——直接套在台灣現況上，會發現台北市的房價所得比從來沒低於6倍。

其次，最重要的一點，對於房價評估來說，這是個值得參考的工具嗎？

上圖是台北、新北桃園三區的房價所得比走勢。台北市從2006年第一季，新北市和桃園則從2009年第一季，房價所得比開始大幅攀升。從現在回頭看，這個時候都是房價的起漲點，但指標卻顯示市場過熱，不應該買房。當年若持續追蹤這項數據，以它為標竿，消費者是否敢進場呢？

所以，房價所得比只是用來描述當下的現象，對於政府來說，房價所得比反映出人民的居住權利是否被保障，若人民居住的負擔太高，可能會讓住宅消費占掉大量的社會累積財富，壓抑其他消費需求。但是，對於想進房地產市場的消費者，參考價值有限。消費者現在面對資訊大爆炸的時代，只是「知道」消息並沒有「幫助」，想要好用的指標應該還是要回歸自己的需求。

五原則找出市場趨勢的好指標

比較適合一般消費者拿來觀察房市的指標，應該至少要符合幾個原則：

基於這幾個原則，總經部份我會推薦以下幾個指標，比較有參考價值：

‧ 政府的貨幣政策：利率、貸款成數的調整，會影響一到兩年後的房市。（請參考前文：一路降息，房價往哪去？）

‧ 股市：股市和房市有連動性，股市大漲，房市通常也不會差；美、日等國的房市泡沫破裂，股市暴跌都是前奏曲。

‧ 房屋持有或交易成本（稅制）：對大眾心理的影響會持續發酵，政府想做多（例如降土增稅、遺產稅），對未來可樂觀；政府想做空（增加房屋稅、空屋稅……）等，對後市就要保守。

想要掌握房地產未來趨勢，重點應該是如何化繁為簡，去除不重要的指標或消息，才能找出真正對你我買賣房屋有幫助的參考依據。

【作者簡介】李奕農

師大附中、政治大學地政系、台北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。

•樂居科技股份有限公司創辦人

•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師