(圖/Mark Moz@Flickr)
市場上認為,目前新推案要想順利,關鍵在於價格對買方有感、二至三房格局、中低總價等三關鍵。其中就有兩個與價格有關,所以現在主打讓利的建案就多了。
這些標榜讓利的案子,消費者是否要看到低總價、低單價就要往前衝呢?且慢……
先比:價格要與周邊大樓比對
消費者最關心價格,比價是一定要做的事。比價前有個叮嚀,一定要同區域、同性質的物件一起比才有意義,不然就是馮京打馬涼、張飛打岳飛了。
舉個最近以大幅讓利而聞名的新建案為例,它號稱距離捷運站約750公尺,走路約10分鐘。相對低的價格加上鄰近捷運,結合感覺似乎方便的交通,讓該案頗受矚目。
若先看看鄰近區域、相似類型物件的價格,可利用軟體透過實價登錄網站,算出實際成交價和屋齡,並標示在地圖上。屋齡如果在10年內的社區,成交平均單價幾乎都在60萬/坪以上;若以該新案的平均實際成交價40到43萬/坪來說,這馬上滿足了「價格有感」的條件。老實說,類似的價格在這區大約只能買到20年左右的社區。
再看:時間距離不是真距離,看交通也要看方便
但是,只有價格便宜就夠了嗎?有些建案號稱距離捷運站若干公尺,步行10分鐘內可達,即使真如同建商所言,也要看看這10分鐘內,是走了什麼樣的路?
有些個案號稱步行10分鐘,卻是要走羊腸小徑,三步一拐、五步一彎,晚上回家的路上黑漆漆。或者沿途上完全沒有人行道、騎樓,卻車流量龐大,需要人車爭道。現代的家庭,常常要推著娃娃車或者輪椅行動,這樣的「方便」,就真的要考慮清楚了。
打著讓利標語的建案很多,但是大幅降價的建案還是少數,一定要先調查清楚。無論是周邊房價或者交通、公共設施,先擦亮眼睛看清楚再說。
假便宜?要留意土地使用分區
另外要特別注意房屋的土地使用分區。如果用非住宅區的土地拿來作住宅使用,通常價格會比較便宜,但這不算真讓利。
較常見的手法是以商業區登記為一般事務所使用。這樣的房子還是可以登記為自用住宅,除了可能無法使用某些政府的優惠房貸,其餘諸如水電費、稅率、貸款……與一般住宅幾乎沒有差異。這種房子在價格上若比較優惠,還是可以考慮。
例如前面提到的板橋區新案,部分的房子是一般事務所,與同案的其他案型相比,成交單價又再便宜了3到4萬/坪。
但是若使用的地目是工業區、娛樂區、工商混合區、辦公服務區、商業專用區、複合商業區……等地目,就要當心了,這會有違法的問題,就算價格便宜,也不要貿然進場。
讓利之外:注意五件事,看懂室內格局
自己住的房子,除了價格便宜,住起來也得舒服才行,格局好的房子縱使未來想轉手,除了價格比較好,也比較容易賣出。就算是建商讓利,還是要進一步勘查格局。有五個要注意之處,答案必須都要是YES,才能納入購屋考慮名單。
現在是買方市場,有想買房子的人可以開始多做功課,留意身邊的好物件,建商讓利的房子會因為比價效應而持續出現,祝大家都可以避開地雷,找到自己合適的家!
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、台北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師