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到底現在適不適合買房子?參考經濟數據或者相關新聞,對於一般人來說有困難,因為在資訊爆炸的年代裡,到處都有正反面的看法與數據,看你要信哪個而已。

但是還是有相對比較簡單的方法,就是跟著政府政策走。政府持續推出鼓勵買房的政策時,若自己的資金沒有問題,就建議進場買房;反之,如果看到政府在強力打房,最好先觀望一下,甚至退場。這樣的作法對於買房子帶有置產、投資性質的讀者,將更為適用。 

房地產與政府政策高度相關 

房地產是一個與政策高度相關的產業,政策的寬鬆或緊縮,對房價與交易量來說,都是重大的影響因素。上圖是雙北市新屋的平均房價走勢圖。紅色標示處是政府推出壓抑房市政策的時期;綠色則是政府推出做多房市政策的時間。 

對照房價走勢與政策,可以發現政策會走在房價變動的前面,但它有遞延效應,當政策做多的時候,房價不會馬上上漲,而是持續盤整或小幅下跌,累積了兩到三年,有了一定動能後才上漲。 

政策做空的時候,漲勢可能還是會持續,甚至出現末升段(像是19911993年、20122014年的狀況),但之後就會回跌。

 

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 九〇年代政府打房,房市萎靡 

上表詳細列出各時期推出的政策。八〇年代房價暴漲,政府從1989年開始,對建商推出一系列的壓抑政策,先是信用管制,然後是容積管制,抑制建商的融資,然後規定在某時段後申請的建照,會有開發總量的限制。 

這樣的政策造成建商融資不易,但卻需要大量請照與搶建,不然時間點之後的樓地板面積就會少很多。結果就是造成了大量的待售餘屋與倒閉的建商,1990年開始,整整長達10年的盤整期,是房地產最黑暗的年代。 

2000年提振景氣,放鬆房市管制 

到了接近2000年的時候,發生了亞洲金融風暴、政黨輪替、網路泡沫化等危機,搖搖欲墜的房市可能拖垮銀行,因此政府開始放鬆了管制,並且鼓勵消費者購房,包括前一個階段申請的高量體建照,可以展延開工與完工日,降低建商的推案壓力與市場供給。 

另外也對消費者推出大量的優惠房貸,補貼利息;然後是土增稅減半,降低買賣的成本。這樣的優惠政策在兩年多後,讓房市開始出現上漲的走勢,造成20042008年的一波大多頭。 

2008年碰到金融海嘯,房價開始回跌,資金斷鍊,大量法拍屋出現。但這次想要救房市的換成是美國政府,聯準會推出量化寬鬆,市場上產生大量的資金,剛好適逢臺灣調降遺贈稅,因此資金回流,湧入房地產,讓原本要自然修正的房市因禍得福,從豪宅開始點火,拉動周圍的比價效應。2010年開始再大漲一波。 

2011年後,開始壓抑房市 

金融海嘯後的房價暴漲,讓政府在2011年開始壓抑房市,包括奢侈稅、豪宅稅、限貸政策、調高地價稅、房屋稅……等,交易稅、持有稅、貸款、資本利得稅全部大調整一輪。初期的時候,看似成效有限,甚至出現許多打房無用的觀點。但持續一波波的政策出爐後,讓房市在2015年開始反轉向下,出現了明顯的跌幅。 

目前的階段,在2016年房地合一稅後,政府的打房政策告一個段落,反而是做了一些鬆綁,包括豪宅房屋稅的微調、解除房貸管制、建照的展延、房屋稅凍漲等。但這些動作還不能解讀為政府要做多房市,只能算是放鬆管制,回到中性立場。 

政府政策想讓房市穩定 

觀察過往的房市發展紀錄,會發現歷史不斷重演。政府對於房價的態度,就是不要大跌,也不要大漲,維持平穩的價格是最重要的。因此房價漲太多,會推出限制的政策,沒效果會持續加碼,讓房價回跌。 

但房價下跌一陣子後,就會開始把一些限制條件移除,如果跌得太多,還會推出鼓勵購房的政策。抓到這個脈絡後,房市合適的進出場點會變得比較明確,像是在政府大推優惠房貸、調降土增稅、調降遺贈稅的時機,都是很好的進場點,當時的房價都會是處於長期的低點;但政府在用力打房的時候,最好不要和政府站在反方向,即使房價還在上漲,也是強弩之末了。 

前瞻基礎建設可待觀察 

但要注意的是政府目前要推出的前瞻基礎建設計畫,八千多億的預算裡,有接近一半是要拿來做軌道建設,主要集中在高雄、桃園、臺南。當計畫轉為實際編列預算並執行時,對於區域房市將有重大的改變。 

觀察房市的重點不是看名嘴或政治人物的發言,而是要看政府端出的政策。政策與利率一樣,都是持續的方向,不會今天做多,明天卻要做空,是一般人都可以觀察到的指標,而且發酵期長,接受到訊息再作反應都還有充分的時間。 

當然,這項指標比較適用於投資性質較強烈的朋友,自住性質的買方,可能差異性較沒這麼大了。

 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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