長期持有不利的4種房子／李奕農 @ 法意PHIGROUP

其實在2016年1月1日之後取得的不動產，都採房地合一的新稅制，節稅效果大幅降低，因此長期趨勢看空的產品類型，如果有適合機會，建議可以考慮出脫。
　
第一類：公寓四、五樓
台灣人口老化問題嚴重，人老了要有地方住，居住的需求永遠都在。但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤，但是會改變產品的需求。
同樣是老房子，如果要參與都更，一個透天為主的基地會優於四樓高(指總樓層)公寓的基地，會再優於五樓高公寓為主的基地，因為要討論都市更新，永遠是利益問題，在相同基地大小下，參與的人越少，談成的可能性越大，如果是五樓高的公寓群，除非有特殊狀況，不然都更的機會是相當低的。
公寓的四、五樓，現在房價看起來經濟又實惠，但長期的接手性必定不佳，賣壓會持續，只能靠低價吸引年輕人買氣，形成價格漲不上去，要跌卻很容易的現象。
　
第二類：高公設比或「虛」公設高的大樓
2016年底內政部通過預售屋、新成屋的「屋簷」及「雨遮」不登記、不計價，預計2018年1月上路。但政府的長期目標，已在新聞稿中明確說出，要推動與國際接軌，僅室內面積可登記與計價，公設部分完全不登記。當然，就目前來看，政府的宣示意義大於實質意義，但數年後是否會真的實施，也不無可能性。高公設比的房子，本來房價就有灌水的嫌疑，市場的接受度也不好，若公設坪數完全不能登記，必定首當其衝，價格受到影響。
潮水退了才知道誰真正裸泳，原本有公設登記這層保護，房價差異並不會太明顯，未來實施公設坪數不登記，高公設比和虛公設高的社區，衝擊會很大。
　
第三類：地上權住宅
地上權住宅買時大約市價七成左右，後續問題卻相當多，具有高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，價值性遠不如一般住宅。
購買地上權住宅名義上不用繳地價稅，但是要繳地租。地租是公告地價的3.5%~5%，遠高於地價稅千分之二，有25倍的差距，當政府調高公告地價時，地上權住宅就會受到相當大的影響。
地上權住宅也沒有權狀，銀行要先貸款給建商，再由建商轉貸給購屋者，因此利率比較高，以2016年銀行房貸利率約1.7%~1.9%，地上權住宅的利率都在3%以上。
另外，地上權住宅出售雖然不用繳土增稅，但獲利是直接併入綜合所得稅計算，最高稅率45%，相較房屋稅制採分離課稅，吃虧相當多，越高所得者越不利。
根據統計，能夠接受地上權住宅的比例，大約三成，加上到期年限越接近時，價值越低，因此要再轉手的難度會提高，不適合長期持有。
　
第四類：區位不佳的房子
區位不佳，簡單來講，就是交通不便或是人口密集度低的地方。這些地方不是不能投資，而是適合持有土地，不適合持有房子，因為國家的建設發展，每過一陣子會有新的計畫，也許本來的偏遠地區，開闢了重要道路或者新的公共建設，身價就完全不同了，地價漲幅是以百倍計算。
但一般的房子，因為土地持分小，即使有重大利多，受益也有限，且大部分的情況是一輩子也沒有重大建設出現，如果交通不便或人口密度低，房子的跌價就成為必然的狀況。
只是人口密度多低或者交通如何才算便利，是一個相對值，每個地區不同。廣義來看，大台北地區都算是區位較好的地方，但有捷運還是會比沒捷運的地方要來的保值；其他的縣市，也許沒有捷運，但還是都會有熱鬧的市區和郊區之分，不容易有客觀的判斷標準，需要有在地的生活經驗後，才可以知道。