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最近行政院提出了一個8800億的前瞻基礎建設計畫，與房地產最直接相關的軌道建設就占了一半。

從上圖來看，高雄、桃園、臺南似乎是大贏家，巨額的公共建設投資，對於房市是重大利多，區域的房價榮景可期。只是真的有這麼簡單嗎？

公共建設真利多？要詳細拆解

先不討論建設值不值得，而是來逐項拆解，看看這龐大的計畫裡，有哪些對地方來說是真利多；哪些可能是空包彈，購房時才好當成參考依據。

軌道建設有好幾種，包含了下圖的五種類別：第一種是占比最大的「捷運＋輕軌」，對於房價影響力最強；第二種是「鐵路高架化（或地下化）」，這種類型主要提升店面的價值性，後站區域的房市也會有拉抬效果；剩下的三種分別是「觀光鐵路」、「臺鐵東部服務加強」、「高鐵臺鐵站區連結」，都較偏觀光，對於觀光產業較有影響，一般住宅則相對影響比較輕微。

 針對前兩種對房價較有影響的建設項目，還可以從預算編列、執行難度、對房價影響等方向深入分析。

為了易於理解，我用類似債券評級的方式，將這些建設分為A到D四等級，A級是實行機會最大的；評級愈低，跳票或拖延的可能就愈高，當銷售人員用此來做為建案未來發展遠景時，要小心。

A級：特別預算占比低

評級列為A的公共建設，有個重要的共通點，就是特別預算占比不高，幾乎都低於50％，甚至只有20％-30％。

這樣的比例代表地方政府同時編列了高額預算要執行，可以判定這項工程早已有共識，也是地方政府的重要政績。

如下表所示，包括三鶯線、淡海輕軌、安坑輕軌、桃園捷運綠線、高雄捷運的岡山路竹延伸段一階段。地方政府本身有足夠的財源支應，經費有著落，執行的機會就高，對區域來說，自然是真利多。

B級：特別預算占比高

被列為B評級的公共建設，投機性就比較強了。地方政府只編列少量預算，希望靠中央的大紅包來完成建設，因此特別預算占比幾乎都在60％至80％左右。

這就好像要成立一家新公司，資金都是從投資人手上來的，不是從自己口袋裡掏出來，風險自然高。地方政府原本就只編列少量的預算，代表這項工程預算的優先性排在後面，對於這項建設的共識與需求強烈度是比較低的。

不用出錢的建設當然好，只是當前瞻計畫遭遇強烈阻力時，這些項目胎死腹中的機會就很高了。這些項目包括嘉義市的鐵路高架化、臺南市市區鐵路地下化、臺南綠線、藍線1期、高雄捷運岡山路竹延伸線二階段等。

另外，要特別說明的是，也正因為不確定性高，一旦前瞻基礎建設計畫的經費通過，這些區域的漲幅，也會比較高，畢竟A級的建設，目前的行情早已反應。

C級：預算編列久遠

除了觀察特別預算的比例，也要看預算編列的年份。從行政院公布的版本來看，有些建設項目把大量的預算編列在2025年以後，前面只有少量的前期工程經費。

2025年是什麼概念？之後總統選舉的時間是2020、2024年，到了2025年，不管誰執政，絕對不會是目前現任的蔡總統了。B級雖然編了很多特別預算，但至少在2024年會執行完畢。

相較之下，歸類在C級的則將預算編到下任總統任期，在臺灣的政治現實風潮下，這些建設項目很可能被接任者推翻而成為芭樂票。就算真的執行，也已經距離現在太久，若被這相項目吸引而進場買房，套牢的機會很高。

D級：只規劃評估經費

最後的D級可以歸類為中央都覺得不可行，但又擋不住地方的壓力，所以編了一個「評估經費」，讓學者研究可行性，讓學界的力量來封住地方的口，算是花錢消災，像是北宜直鐵、高鐵延伸到屏東等等，這些項目可以暫時當作不存在。

公共建設預算要看來源與時間

軌道建設，絕對是房地產的重要參考指標。不用覺得在南部只有觀光客會搭捷運，因為長期來看，這些站點會是人流、商家、交通的聚集地，就像很多的高鐵站點都非常荒涼，但下一個階段，就會開始串連臺鐵高鐵，規劃接駁路線、招商、標售土地等，價值性會逐年提升。

只是，建設的預算來源還有編列時間，也是重點。盲目聽從消息而沒有親身查證，是很容易被套牢的。前瞻基礎建設是否真的執行並不確定，但無論如何，評級A的建設項目，執行率很高，不用擔心；如果計畫真的通過，臺南和高雄的捷運站週邊會是當地購房不錯的選擇。

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師