2017房市展望主圖  

年底到了,許多業者與專家開始紛紛發表明年房市展望,但到底聽誰的好呢?我整理了近期發表2017年房市看法的文章,包括業者、協會、媒體/研究單位、房市名人。來看看不同觀點的相同與差異處。

 2017 房市看法    

看壞明年房市,悲觀中仍帶正面

表列12個機構與專家中,只有台灣房屋不動產仲介公會全聯會兩家對於明年的房市展望是比較偏正向的,其他都是偏負面。不過負向也是有層級的差異,根據永慶房屋遠見雜誌顏炳立的預測,房市是走長空,房價將持續走跌,其他的比較偏向下跌,但不會比2016年差。至於2017年是否為底部,除了兩家偏正向的機構外,還有欣元商仲全國不動產CCIM不動產投資協會等五家認同。

各家判斷多空的理由,整理後發現,明年偏正向的因子,都在於稅制(或是政策)與資金面。在稅制的部分,因為政府已經針對房地產的相關稅賦,交易稅、所得稅、持有稅,所有的項目都調整完一輪,不確定性降低,甚至有一些偏多的政策出來,像是台北市要調降公告現值、豪宅稅,並研議降低自住的稅率……等,政府的態度已經由打房轉為寬鬆,成為房價穩定的力量。另一個則是資金面,包括各國積極追稅,海外置產糾紛頻傳,都有助於資金回流台灣。

看空的理由,大多是因為餘屋量大、消費者信心未恢復、跌幅尚未滿足等三項。從2013年開始累積的大量推案,都要進入交屋潮,因為這一兩年交易量大減,去化將有困難,建商的餘屋會迅速累積。加上一般購屋者普遍認為房價還會續跌,進場買房偏向再等等,目前一成到一成五的跌幅可能還不構成逢低進場的條件,所以持續看空。

 

房市走向L型,趨近底部轉上有限

至於我個人對2017年的房市展望,比較接近CCIM不動產投資協會的看法,這一兩年房市會走一個L型的發展,差不多接近底部,下檔有限,但要轉向上卻也沒這樣的條件。

仔細看看明年房市的多方和空方因素,多方的因素在於政府政策和資金,在房市是屬於領先指標;空方因素的餘屋、房價跌幅是同時指標,消費者信心則是落後指標。也就是說明年會處於一個領先指標已經轉正,但同時指標和落後指標還在往下的階段,形成底部的機會很高。

當然,部分專家認為的正負向因素,我並不完全認同。例如資金優勢,明年台灣房市將會面對強勢美元、升息、遺產稅增加、房屋已無節稅優勢等因素影響,從中國和海外回流的資金不一定會進入房市,雖然利率還是會處於低檔,但只能說是中性的看法。

再來是「全台將面臨大量的交屋潮,市場賣壓重」的看法也值得商議。因為交屋不等於屋主必須降價賣,目前的貸款幾乎都有寬限期,只要能出租,租金都還是會超過利息。過去類似的新聞「奢侈稅實施滿兩年全台一波波的賣壓將湧現」、「房地合一政策實施房市賣壓大悶鍋一個月後恐掀開」,沒一個真的實現,就是因為屋主沒有急賣的迫切性所致。

 

價格下修僅限特定產品

空頭的末期,還是會有價格的下修,但會局限於部分產品,包括建商的餘屋、政府的餘屋、8000萬以上的豪宅。如同台灣目前空屋率和建商餘屋走勢不同調的分析,建商的空屋不會像一般賣方拿來出租,降價賣的機會很大;豪宅因為總價高,貸款未鬆綁,修法後的持有稅交易稅都很高,喪失置產的意義,下修的趨勢還沒有改變的跡象。

一般房屋預計2017年下修的空間有限,這趨勢在今年也已經很明顯,從近一年來的中古屋房價指數(信義房價指數)跌幅遠低於新屋價格指數(國泰房價指數)就可以看得出來。

上述的看法,轉化為購屋決策時,會建議自住型買方,只要有需求就可以進場,瞄準空頭末期的下殺撿便宜;但如果是投資就不建議了,畢竟投資就是要獲利,等看到價格真的開始漲了再買也不遲。


 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()