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最近通過的草案，內政部明定2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」，一律不登記不計價。蓋房子工法沒變，2018年以前請建照的房子可以登記屋簷雨遮，之後的不能登記。

雨遮登記與否，影響沒想像中大

這個新聞出來，自然引起了不少人的注意與討論。後續影響，很多專家都已經發表過看法，包括未來的公設比可能拉高、可能出現搶照潮、新舊制度下房屋單價難以評估……等。

但平心而論，此政策的影響力沒有想像中大，畢竟有蓋整圈雨遮的建案只是少數，且實際登記在權狀上的雨遮的坪數是不是過多，很容易分辨出來，消費者的購買意願會較差，且出價也會比較低。

跟雨遮坪數相較，真正要規範的，其實是車道面積該如何分配。

車道面積攸關公設比，可能虛灌坪數

停車位的尺寸是固定的，大車位約4.12坪（250㎝ × 550㎝），小車位約3.83坪（230㎝ × 550㎝），但仔細看看自己家車位權狀坪數，平面車位從4坪到15坪都有，原因在於車道面積怎麼分配。

車位價是固定的，例如一個車位100萬，登記15坪賣100萬，登記5坪也賣100萬，前者是把車道面積盡量分配給車位，後者則把車道面積盡量分給房子。房子的公設比從30％提到32％，總價差異就會非常多了。對消費者來說，卻很難分辨，因為32％的公設比看起來還算正常。

舉例說明，A社區把大部分的車道面積劃入車位計算，停車位在權狀上顯示為12坪，擁有相當多的公共設施，泳池、健身房、圖書室等，公設比是32％；B社區，車位坪數小，約只有5到6坪，但幾乎沒有公設，公設比卻也是32％。會出現這樣的狀況，很有可能就是將車道面積算成房屋的公設，虛灌坪數。

權狀坪數要釐清，有頂蓋才列公設

一般人想到高公設比，會馬上聯想到很實際的游泳池、健身房、中庭花園……等，但這些設施需要釐清，首先，有頂蓋的空間才列入公設，譬如空中花園、中庭花園、露天泳池這樣的露天設施，跟公設比一點關係都沒有。若在不增加公設比的前提，住戶卻擁有更多使用空間，其實是很棒的規劃。

其次，一般人認知的公設，其實影響沒有想像中大。例如圖書室、KTV室、宴會廳、室內泳池、三溫暖……等公設，面積是由全體住戶分攤，戶數比較多的時候，公設比增加有限。

真正影響公設比的，是前面提到的車道面積計算，還有當層的公共梯廳。公共梯廳與走道若沒有作最佳配置（會耗費建築師相當多時間，牽一髮動全身），有許多無謂的空間時，對公設比的影響就會很高，畢竟一個游泳池是全社區均攤，但當層的梯廳變大卻是由當層戶數來分，分母差異很大。

房價是否灌水，關鍵在於虛公設

公設比高不高、雨遮是否太多，直接看權狀算一下就知道了。但是房價灌水的真正元凶，是「虛」的公設，而且消費者無法分辨。業者只要說「現在的法規如此規定，這樣的公設比很正常……」云云，消費者就只能摸摸鼻子了事。

因此，未來買房子，除了看公設比，也要看車位的坪數。一般來說，平面車位在10坪左右算是正常，12坪以上是很有良心的建商，如果坪數低於10坪太多，甚至只有6、7坪，那就很有可能是公設被車道坪數所灌水。

另外，消費者也可以從旁觀察，若公設比高，但可用的公設卻很少，這就該懷疑房子坪數是不是被灌水了！

【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師