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內政部營建署在上週公布最新的空屋相關統計。數據中顯示，全台的空屋率維持在10％上下，而都會區更低，並未失控；但是新成屋仍在建商手上未出售、尚未做所有權移轉登記的房子，數量卻逐年增加，已是六年前的兩倍之多，顯見建設公司的餘屋壓力逐漸在增加中。

空屋率穩定，新建餘屋數攀升

空屋率數據本身值得參考，從各戶電表的用電度數是否過低即可辨識。不過，政府統計是落後資訊，只能看到前一年的數據，容易陷入以過去的資料研判現況的迷思，在解讀上需要格外當心，很有可能在一年前空屋率高的地區，今年已經轉好。所以這資料最好是用來看整體趨勢，別拿來觀察特定區域。

從數據開始統計公布以來，全國的空屋數量，大多在80 至 90 萬戶之間，空屋率約 10％左右，變化不大；以地區來看，各地區的情況也類似，台北和新北甚至只有 7％多的空屋率，狀況相當穩定。

但是新建餘屋住宅數卻有攀升的趨勢，從民國102年開始上升，到去年底為止，全國的新建餘屋數已經是六年前的兩倍以上了，其中台北市和台中市甚至超過了三倍。

這兩組數據顯示整體房屋市場還算穩定，即使成交量低，但一般屋主還是會透過出租或其他方式，讓房屋維持有效利用，未來期待中古屋市場有大幅降價的機會不高。但是建商的新屋不會拿來出租，即使銷況不好，建商還是只能繼續賣，造成空置餘屋不斷的累積，壓力持續增加，從這點來看，新建案的餘屋，可能會比中古屋更有機會降價。

桃、雙北、宜蘭建商壓力漸增

空屋不一定等於賣壓，要再考量空屋的持有成本以及各建商壓力耐受程度而定。如果房屋空置，但持有成本不高，賣方不一定需要降價出售。未來還要觀察央行利率和政府稅制是否改變，才會轉成賣壓。

台北市今年開始調高房屋稅；新北、桃園、宜蘭則從民國106年開始跟進，這應該會影響手上餘屋數多的建商。因此雙北、桃園、宜蘭，這幾個區域的新成屋未來將有更高的銷售壓力。

而目前的利率處在歷史低檔，短期大幅調升的機率不高。所以未來頂多是個別建商降價，不會是整體的趨勢。

從空屋以及相關配合數據來看，要等房屋的全面降價並不容易，但肯定找得到個別降價的建商。新建餘屋數不斷增加，財力不夠的建商承受很大的壓力。機會是留給有準備的人，多看房子多留意房產資訊，才會是下一波景氣循環的贏家。

註：內政部不動產資訊平台在每年 10 到 11 月定期發布前一年的空屋率統計資料。認定空屋的依據，以台電的低度使用住宅，平均用電度數低於 60度者以及新建餘屋為主。新建餘屋是從低度使用的空屋內，挑出屋齡五年以內，沒有移轉過的房屋，代表空屋中屬於建商的餘屋數量。

【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師