《商業週刊》封面文章認為,此次經濟危機中商業不動產的情況除了與以往情形很不同外,它所產生的危害遠未結束。這是因金融創新讓一些金融機構認識不到巨大的風險,所以帶來的危害更大;因不動產抵押貸款期限較長,總體貸款償還期還未達高峰,所以危害程度還未到最大。


  高盛公司曾在2年前的不動產市場高峰期向投資者積極兜售商業不動產抵押貸款支持債券(commercial mortgage-backedsecurities)。高盛曾向投資者暗示,這類投資能取得強勁收益。

  高盛推薦的項目之一是亞利桑那豪華旅遊勝地(Arizona Grand Resort)。這家占地164公頃的旅遊勝地所處的自然環境的確非常出眾,既有溫泉等自然景觀,又有精美人工休閒建築。高盛認為,對該物業進行徹底翻修,提升裝修檔次有助於提升經營現金流。

  然而,如不動產繁榮期常出現的情形一樣,豪華的項目並不一定能取得豪華成功。當經濟走軟,商業旅行量下降,該勝地的入住率從80%急劇跌至67%。導致今年出現1.9億美元債務違約,僅此一項就足以讓這批債券的投資者血本無歸。高盛事後對自己當初的發行定價百般辯解,認為是符合當時的市況。

  這筆投資虧損可作為6.4萬億美元的美國商業不動產正常市場週期帶來的一個敗筆而輕易註銷。但這筆高盛經手的交易和它對未來不切實際的假設,以及對債券災難性的定價等因素,都有助於展示這次危機為何較以往情形更複雜,引發的代價更高昂。

  穆迪評級機構(Moody's)編制的商業不動產價格指數表明,商業不動產總體價格已從2007年的峰值下跌41%,比住房市場從2006年峰值下跌的30.5%更慘。不動產研究機構RealEstate Analytics總裁Neal Elkin稱,市場自1960年開始有統計數據以來,從未見到過如此極端的回調態勢。業內巨頭也哀歎,行業呈現出從高價時期的高度流動性,變為令人哀傷的低價期的極度滯留性。

  典型的商業不動產每5-10年出現的一次衰退。此形態是可預測的,當住宅、辦公樓、購物中心和其他不動產價格開始上升時,開發商會加速開發項目,以在牛市收穫更多現金。而一些未能售出全部新項目的開發商最後不得不開始對它們的債務違約,貸款者也不得不被自己貸款的項目所套牢。但這種下跌延續的時間不會超出消化庫存的時間。

  行業庫存過剩僅是這場災難的表像,而貨幣供應是將不動產市場推向災難邊緣的內因。超量貨幣供應最終推動了房市價格瘋長和商業不動產價格下跌,且此情形直到現在才引起人們的注意。急於發放更多和更大貸款的金融人士有目無珠般地接受借款者的最瘋狂增長假設,對貸款申請中的眾多胡說八道的設想視而不見。如此做法部份是因他們能輕鬆地以商業不動產抵押貸款支持證券形式輕易地將貸款出售給投資者。

  市場產生泡沫的主要問題還是來自貸款。鬆弛的貸款環境由此成為欺詐行為的滋生地,大量法院案件揭示了商業抵押貸款借款人在貸款文件上造假行為的嚴重程度。一些規模很大的商業交易非常快就出現了問題。在此環境下催生出的商業騙子們利用根本不存在的假租賃合同欺騙貸款機構放款。

  另一情形是貸款機構為擴大業務而進行鼓噪,誘惑借款人借入超過它們所需的借款數量。法院審理的案件披露出的文件也顯示出不少這樣的問題。一些通常會引起嚴重關注的問題在前期的貸款高峰時則成為普通問題。篡改公司的財務報告和相關經營數據,以獲取貸款機構的信任是這輪詐騙的主要方法。

  在住房市場危機似乎要過去時,商業不動產市場的風暴卻正在聚集能量。據不動產投資公司ING Clarion Partners估算,價值1.4萬億美元以上的美國商業不動產貸款從目前到2012年間陸續到期。另據德意志銀行分析師估計,約有自2007年大量借款總量三分之二的借款人在貸款展期上有麻煩。

  對銀行和將資金投入到經濟中的人們而言,他們的虧損可能會給貸款投下陰影,甚至對未來數年的經濟造成影響。不動產市場研究機構(Real EstateResearch)CEO Kenneth P. Riggs Jr。認為,商業不動產市場在2020年前難以復蘇。

  此外,這類劣質證券對市場帶來新問題,即爭奪價值暴跌後不動產的投資者間展開的混戰。在以前時期,這類虧損帶來的傷害僅限於少數直接投資於具體項目貸款人,但現在它涉及到範圍更廣的投資者。今年4月出現的不動產業史上最大破產案涉及到數百個相關者,他們對清算後所剩無幾的資產進行分配。這種傷害對他們會持續很長時間。

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