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(圖一)

11月，有幾個重要的房地產數字出來，其中也透露出警訊。

台北市出現下跌，新北、桃園房價指數竟然比台北市高了！─意指新北市以及桃園市的漲幅突破台北市的漲幅了!

先來看台北市（見圖一）

信義房價指數代表的是成屋市場(圖一藍線左軸)，國泰成交價指數代表的是預售屋市場(圖一紅線右軸)。

從圖上來看，成屋市場是續漲沒錯，但漲幅趨緩，僅0.6％（與第二季相比）；然而，從預售屋市場來看，出現下跌的情況，跌幅5.8%（與第二季相比）。

再來，看一下外圈的新北市和桃園狀況。

圖二

圖三

新北市和桃園地區，在成屋市場上，房價指數已經超越台北市。【新北市（297.67）(圖二藍線)、桃園（302.87）(圖三藍線)，台北市（294.89）】

台北市房價下跌跟你我當然有關係─二線地區終受影響

這次是代表房市未來方向的預售屋市場指數下滑，先不提未來是否會不會繼續下滑，在上漲的過程中，出現下滑就有一定的意義在。 做為龍頭及領頭羊的台北市，房價都出現下滑，就值得我們關注；

相較之下，新北市、桃園房市很熱，沒有台北市的龍頭特性。

作為外圈的新北桃園，房屋價格比台北市便宜，吸引不少買不起台北市的自助客前往，推升買盤，也推升了房價。

但是，這些地區充其量只是落後補漲，這就是二線角色的特性。

大量的推案帶來大量的供給，配合公共建設題材，話題性十足新北桃園地區，甚至非一級戰區的中南部，未來何時會受到台北市的領跌影響？就有待繼續追蹤下去。

升息會快速增加房貸負擔率，進而讓房貸族繳不起高額房貸支出，引起斷頭法拍等多殺多情形

彭總裁在財委會上提出警告，台北市的房貸負擔率高達47％(意指每個月房貸支出占該月總支出的47%)。

官方資料目前僅到102年第二季，台北市的負擔率高達44％，新北市37%，桃園32.2％。

一般來說，房貸負擔率最好在30以下為宜；因此，官方數據來看，三個地區都過高了，台北市則是嚴重過高!

調升利率箭在弦上，隨著利率的調升（有如溫水煮青蛙），在台灣雖不致於一次調升太多，大多情形是一次調升半碼(0.125%)，但也會讓近年房子買在歷史高價的民眾來說，形成不小的壓力，特別是近幾年買新房的台北市房貸族。

目前低利的環境，已經有四成以上的負擔率；若是未來升息時，房貸的利率也會跟著調高，要還的錢也會增加多。

如果利率增加1%，利用寬限期（前幾年只還利息，不還本金）的房貸族，房貸負擔率將可能提高到六成甚至七成以上。

若是選擇本息攤還型的房貸族，負擔率也會增加至五成以上。 當房貸支出越來越重，不要說積蓄，連額外要買什麼都沒有錢了。

在這樣的狀況下，房貸族就會開始繳不起高額的房貸，轉而考慮賣出房子。

在同一時間，受到利率上調的影響，本來要準備進場買房的人，因為成本增加了，也容易望之怯步，而且升息通常是連續的，因此只要一升息，台北市的房價勢必會出現修正。

最後，房貸族等於是在幫正在貶值的房子繳房貸，越繳賠越多。因為房子不斷在跌價，真的持續繳完30年，可能最後總繳3000萬，最後房子只值1500萬。

此時，這些人會選擇繼續繳房貸，還是賣出？若是選擇後者，台北市整體房價將會繼續下探，這是如所有泡沫破裂一樣的滾雪球效應，美國也不例外、歐豬五國更是如此；台北市如此，外圈的新北桃園自然也不能獨善其身。

另外，上述這種情況還算是好的，屋主還有自主的選擇權，如果房價跌到一定程度以上，銀行為了保護自己，斷頭法拍各種情況都會發生。

人類天性是會死守近期的信念，近期的經驗又會強化信念。房價出現跌訊的警示，但看著前些日子還在上漲的價格，仍會認為這只是短期的修正，繼續進去搶當最後一隻老鼠‧‧‧‧‧‧

直到恐慌再度來臨，人們又會失去理性的賣出，股市中的買到最高點，賣在最低點就是這樣來的，房市也不會例外，只是房市的週期比較長，不容易讓人們有很多次買到最高點，賣在最低點的經驗罷了!

本文同步刊登於法意好房專欄