w=600&h=600&r=16888(圖一)

11月,有幾個重要的房地產數字出來,其中也透露出警訊。

台北市出現下跌,新北、桃園房價指數竟然比台北市高了!─意指新北市以及桃園市的漲幅突破台北市的漲幅了!

先來看台北市(見圖一)

 

信義房價指數代表的是成屋市場(圖一藍線左軸),國泰成交價指數代表的是預售屋市場(圖一紅線右軸)。

從圖上來看,成屋市場是續漲沒錯,但漲幅趨緩,僅0.6%(與第二季相比);然而,從預售屋市場來看,出現下跌的情況,跌幅5.8%(與第二季相比)。

再來,看一下外圈的新北市和桃園狀況。

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圖二

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圖三

新北市和桃園地區,在成屋市場上,房價指數已經超越台北市。【新北市(297.67)(圖二藍線)、桃園(302.87)(圖三藍線),台北市(294.89)】

台北市房價下跌跟你我當然有關係─二線地區終受影響

這次是代表房市未來方向的預售屋市場指數下滑,先不提未來是否會不會繼續下滑,在上漲的過程中,出現下滑就有一定的意義在。 做為龍頭及領頭羊的台北市,房價都出現下滑,就值得我們關注;

相較之下,新北市、桃園房市很熱,沒有台北市的龍頭特性。

作為外圈的新北桃園,房屋價格比台北市便宜,吸引不少買不起台北市的自助客前往,推升買盤,也推升了房價。

但是,這些地區充其量只是落後補漲,這就是二線角色的特性。

大量的推案帶來大量的供給,配合公共建設題材,話題性十足新北桃園地區,甚至非一級戰區的中南部,未來何時會受到台北市的領跌影響?就有待繼續追蹤下去。

升息會快速增加房貸負擔率,進而讓房貸族繳不起高額房貸支出,引起斷頭法拍等多殺多情形

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彭總裁在財委會上提出警告,台北市的房貸負擔率高達47%(意指每個月房貸支出占該月總支出的47%)。

官方資料目前僅到102年第二季,台北市的負擔率高達44%,新北市37%,桃園32.2%。

一般來說,房貸負擔率最好在30以下為宜;因此,官方數據來看,三個地區都過高了,台北市則是嚴重過高!

調升利率箭在弦上,隨著利率的調升(有如溫水煮青蛙),在台灣雖不致於一次調升太多,大多情形是一次調升半碼(0.125%),但也會讓近年房子買在歷史高價的民眾來說,形成不小的壓力,特別是近幾年買新房的台北市房貸族。

目前低利的環境,已經有四成以上的負擔率;若是未來升息時,房貸的利率也會跟著調高,要還的錢也會增加多。

如果利率增加1%,利用寬限期(前幾年只還利息,不還本金)的房貸族,房貸負擔率將可能提高到六成甚至七成以上。

若是選擇本息攤還型的房貸族,負擔率也會增加至五成以上。 當房貸支出越來越重,不要說積蓄,連額外要買什麼都沒有錢了。

在這樣的狀況下,房貸族就會開始繳不起高額的房貸,轉而考慮賣出房子。

在同一時間,受到利率上調的影響,本來要準備進場買房的人,因為成本增加了,也容易望之怯步,而且升息通常是連續的,因此只要一升息,台北市的房價勢必會出現修正。

最後,房貸族等於是在幫正在貶值的房子繳房貸,越繳賠越多。因為房子不斷在跌價,真的持續繳完30年,可能最後總繳3000萬,最後房子只值1500萬。

此時,這些人會選擇繼續繳房貸,還是賣出?若是選擇後者,台北市整體房價將會繼續下探,這是如所有泡沫破裂一樣的滾雪球效應,美國也不例外、歐豬五國更是如此;台北市如此,外圈的新北桃園自然也不能獨善其身。

另外,上述這種情況還算是好的,屋主還有自主的選擇權,如果房價跌到一定程度以上,銀行為了保護自己,斷頭法拍各種情況都會發生。

人類天性是會死守近期的信念,近期的經驗又會強化信念。房價出現跌訊的警示,但看著前些日子還在上漲的價格,仍會認為這只是短期的修正,繼續進去搶當最後一隻老鼠‧‧‧‧‧‧

直到恐慌再度來臨,人們又會失去理性的賣出,股市中的買到最高點,賣在最低點就是這樣來的,房市也不會例外,只是房市的週期比較長,不容易讓人們有很多次買到最高點,賣在最低點的經驗罷了!

 

本文同步刊登於法意好房專欄

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