House on Money圖片來源:401(K) 2012  

中央銀行理事會開完,營建股隔天應聲倒地。彭總裁提出的警告,也讓人心慌慌。

彭總裁有提到,目前仍不調升利率的原因,有一項是實質利率的影響。

何謂實質利率?就是我們一般人所聽到的定存利率,在扣除通貨膨脹率(消費者物價指數年增率),得出的結果即為實質利率。

也就是說,在持續的低利維持下,左右央行動作的關鍵,在於通貨膨脹率。若通貨膨脹率走揚,導致實質利率轉負時,央行勢必要採取動作。

目前銀行一年期定存為1.355%,通貨膨脹率以台灣主計總處的預估值來看,2013年會達到1.07%,2014年則預估為1.39%。(見圖)

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2013年的狀況,實質利率從先前連續兩年的負值,轉向正值,代表目前定存利率不致被通貨膨脹吃掉。不過,到了2014年,實質利率可能會由正轉負,通貨膨脹率將會高過一年期定存。

2011和2012年,國際上還有量化寬鬆的資金在市場上,縱使台灣沒有本錢維持低利率的環境,央行仍持續地維持寬鬆政策。

目前,QE可能退場,央行、金融行庫開始釋出可能升息的訊號,以及2014年實質利率有有可能由正轉負,央行接下來的動作可是備受矚目。

而彭總裁已經提出QE退場,利率就升的言論。因此,很明顯的,將來QE正式確定退場時,升息的開始就會開出房貸族及房價開出第一槍,過去彭總裁升息的手法都是半碼、半碼溫和的升上去,是能讓衝擊減緩許多,但一次升足的可能性也不能排除。

房貸族能做的事情,就是盡可能趕快還清房貸。依照內政部住宅動向調查資料,目前房貸負擔率(每月房貸支出/家庭月所得)為33%,用個極端的例子,夫妻倆月收入44K,有三成以上要作為房貸支出,已經排擠到其他正常的開支。

這還只是現在低利的情況,未來利率一走升,房貸負擔率可就不只三成這樣。彭總裁都好心提醒大家了,不要不去聽,等到之後真的碰到了,可真的欲哭無淚。

至於現在是否適合買房?如果你口袋夠深,或是認為房貸的償還不會造成負擔的話或者不在意房子跌價的人,可以買,但僅限於自住。

筆者認為現階段台灣房地產市場的風險已經慢慢加大,不要輕易的再融資來擴大槓桿投資台灣房地產,再耐心觀望會是一個現階段較安全的作法。

除了繼續等待之外,想買房的人,也請努力累積自己的本錢。

本文同步刊登於法意好房專欄 

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