法意PHIGROUP

本人認為，這是這期經濟學人最重要的文章，歡迎討論

American housing 2

Ticking time bomb
Aug 14th 2008

http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=11921871

下一波次貸風暴

樂天者，轉移目光吧。美國的房市也許已經崩潰。約有140萬戶房貸者擁有一種
特殊的可調式利率房貸，他們大部份在加州。這種房貸叫做“option ARM"
(adjustable-rate mortgage )

儘管可調式利率房貸的規模小於5000億美元，但相對於1兆美元的次級貸款，
它們的殺傷力卻很大。

可調式利率房貸，允許貸款者一開始在一固定時間內以較低的利息繳交，
而且大部份的申請者都會選擇此方案。(譯案：一開始只繳利息不繳本金)
但出來跑的，遲早要還的。這種繳息方式被安慰性的稱為：負面攤還
(negative amortisation)如果房價上漲，這還有點道理。當房貸者要繳交
本金時，高房價將提供他們一些轉圜的空間。但如果房價下跌，他們再融資時，
將會很困難。

違約將開始快速上升。華盛頓互助銀行（譯案：Washington Mutual美國最大
的抵押貸款銀行)在可調式利率房貸的呆帳，已從07年4Q的0.49%，上升到08年
2Q的3.91%。但真正的崩潰將在房貸的利率重設時，這將強迫貸款者繳交本金。
(一般來說是開始繳息的5年後)最大的利率重設潮將發生在2010年和2011年。
估計貸款者要付的款項將大幅上升60~80%，而他們的房價，可能遠低於當初買的價格。

信評機構意識到了這些危險，它們要求更多的抵押品，來保護證券化-抵押債券的債權人。
而銀行則較慢才意識到危險。
Wachovia Bank，他們推出大量的可調式利率房貸，叫做Pick-a-Pay(譯案：中文叫自訂還款房貸)。
不過他們已經在6月，停止了這項商品。而且預備了大額的準備金來應付預期的損失。
並放棄懲罰性條款。但這也顯示了美國人在房市上的痛苦將延長