法意PHIGROUP

九七年，韓國隊外接受國際貨幣基金組織（IMF）的金援，對內進行經濟改革與結構調整，整甫在不動產政策上採取全面性的開放，包括減免交易及持有稅、取消限價政策、提供低利貸款，甚至開放外國人購屋並給予公民待遇等。一連串利多實施下，韓國房價自二○○○年開始起漲，而且一飛沖天。

二○○○年至○三年，首爾房價飛漲，韓國政府自○三年後，每隔一、二年就踩煞車，祭出抑制措施，讓房價不致失控。「雖然政策一波接一波，但整體來看，政策只達到穩定，卻無法讓房價下跌。」 ○三年初始，政府雙管齊下採取「打房與護房並進」，一方面提高資本利得稅，最高達60％；另一方面，同時進行「十年廣建百萬戶平價住宅」的租屋政策。

因房價上漲並未如預期下跌，○五年至○七年，韓國政府加重打房力道。○五年時，韓國政府從健全稅制著手，把原先土地與房屋分開課稅的持有稅，改為合併課徵，並更名為「綜合不動產稅」 。

因為綜合不動產稅制屬於持有稅，除了原先政府核定的一％單一稅率外，對於高價的土地及房屋，如三億韓元（約八三七萬新台幣）土地或六億韓元（約一六七三萬新台幣）房屋，再「額外」採取課徵一％至三％不等的累進稅率。這項政策對高價屋來說，大大增加房地產的持有成本。

然而，房價上漲的速度遠高於增加稅負，房地產投機行為仍然存在。即使綜合所得稅實施的第一年房價出現七年來首次下跌；但從韓國房價指數，只微幅小跌不到三％，對江南一帶的大坪數豪宅根本一點影響都沒有。

因此，○七年政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」。事實上，韓國很早就實施房地產交易所得稅，只是原本計算的稅基是由公告價格而定， ○

七年後才改由「市價」課徵；更重要的是，為了減少不動產的投機行為，政府對「多屋族」課徵重稅。

比如，對「一戶多屋」者，針對持有期間、持有戶數及高總價房屋，提高交易所得稅稅負（類似台灣奢侈稅），稅率最高達六○％；但另一方面，為減少衝擊，對長期且自住的屋主，給予出售時按實際交易價格扣除四五％後，再課徵交易所得稅的特別減稅措施。

韓國房地產已上漲九年，來到歷史高點，金融海嘯只是讓房地產順勢進入修正的循環。

這也是○八年後，李明博、朴槿惠兩任韓國總統對不動產釋放利多的主因。李明博○八年上任後，調降綜合不動產稅，並提高富人的課稅門檻到九億韓元；朴槿惠今年四月公布「住宅市場正常化綜合對策」，從供給、稅收、金融等三管齊下，被喻為史上「最大膽」的住宅刺激政策。

對本篇文章有興趣的讀者，可以找今周刊884期的雜誌來看。