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【從今日起，所有的更新將移至：

■外匯投資籌碼：12.05 CFTC持倉報告-舊式】

CFTC新式報告請看：■外匯投資籌碼追蹤：CFTC持倉報告-新式 
說明：
1. 資料來源：http://www.cftc.gov/MarketReports/CommitmentsofTraders/index.htm

【 從今日起，所有的更新將移至：

goo.gl/ik911t】

說明：

一．注意發佈日期是否為當日

二．若當日 Job賈乞敗、程式交易叫阿程團隊有發表文章，則數據改發佈至當日文章中，若沒發佈文章，則更新至本篇數據中…

最近行政院提出了一個8800億的前瞻基礎建設計畫，與房地產最直接相關的軌道建設就占了一半。

從上圖來看，高雄、桃園、臺南似乎是大贏家，巨額的公共建設投資，對於房市是重大利多，區域的房價榮景可期。只是真的有這麼簡單嗎？

公共建設真利多？要詳細拆解

先不討論建設值不值得，而是來逐項拆解，看看這龐大的計畫裡，有哪些對地方來說是真利多；哪些可能是空包彈，購房時才好當成參考依據。

軌道建設有好幾種，包含了下圖的五種類別：第一種是占比最大的「捷運＋輕軌」，對於房價影響力最強；第二種是「鐵路高架化（或地下化）」，這種類型主要提升店面的價值性，後站區域的房市也會有拉抬效果；剩下的三種分別是「觀光鐵路」、「臺鐵東部服務加強」、「高鐵臺鐵站區連結」，都較偏觀光，對於觀光產業較有影響，一般住宅則相對影響比較輕微。

其實在2016年1月1日之後取得的不動產，都採房地合一的新稅制，節稅效果大幅降低，因此長期趨勢看空的產品類型，如果有適合機會，建議可以考慮出脫。
　
第一類：公寓四、五樓
台灣人口老化問題嚴重，人老了要有地方住，居住的需求永遠都在。但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤，但是會改變產品的需求。
同樣是老房子，如果要參與都更，一個透天為主的基地會優於四樓高(指總樓層)公寓的基地，會再優於五樓高公寓為主的基地，因為要討論都市更新，永遠是利益問題，在相同基地大小下，參與的人越少，談成的可能性越大，如果是五樓高的公寓群，除非有特殊狀況，不然都更的機會是相當低的。

到底現在適不適合買房子？參考經濟數據或者相關新聞，對於一般人來說有困難，因為在資訊爆炸的年代裡，到處都有正反面的看法與數據，看你要信哪個而已。

但是還是有相對比較簡單的方法，就是跟著政府政策走。政府持續推出鼓勵買房的政策時，若自己的資金沒有問題，就建議進場買房；反之，如果看到政府在強力打房，最好先觀望一下，甚至退場。這樣的作法對於買房子帶有置產、投資性質的讀者，將更為適用。 

房地產與政府政策高度相關 

房地產是一個與政策高度相關的產業，政策的寬鬆或緊縮，對房價與交易量來說，都是重大的影響因素。上圖是雙北市新屋的平均房價走勢圖。紅色標示處是政府推出壓抑房市政策的時期；綠色則是政府推出做多房市政策的時間。 

對照房價走勢與政策，可以發現政策會走在房價變動的前面，但它有遞延效應，當政策做多的時候，房價不會馬上上漲，而是持續盤整或小幅下跌，累積了兩到三年，有了一定動能後才上漲。 

美國股神巴菲特在今年接受CNBC的訪問時，提出建議，如果投資者已經組織家庭，並打算在一個地方常住，就應該買房，30年房貸是全世界好的投資工具，是一場不會輸的單向賭博。 

很多人都有點訝異，因為印象中，談到巴菲特，大概會想到可口可樂、IBM、P&G，比較沒有投資房地產相關的新聞。的確，巴菲特本身甚少涉足房地產買賣，就公開資料顯示，他只有一間1958年就買入的自住房子，個人部分只有寥寥幾筆的相關投資（詳見表一），而且都是在大跌時買入，連波克夏總部大樓，也是用租的。 

但如果以為巴菲特對房地產不感興趣，那就錯了。表二整理了他的公司——波克夏在房地產領域的重要子公司。從表中可以看出，波克夏旗下擁有大型的二手房經紀公司（Berkshire Hathaway HomeServices，全美第二大），還有房屋營建公司（Clayton Homes，房貸業務與組合式房屋興建銷售，2016年全美銷量第一，占新屋銷售量5％），以及其他的建材相關公司。 

他在2017年2月給股東的信裡，花了不小的篇幅在談論房地產業，並明確表示看好未來的美國地產市場。我整理了巴菲特的談話紀錄，以及他個人與公司的相關投資，從中了解他對房市的觀點。

自住買房：看價值而非看價格

地上權住宅在買的時候相對便宜，大約市價的七成左右，可以用較低的價格入住精華地段，但後續的問題卻相當多，高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，與其說是資產，不如說它是消費品，花錢買了在精華區域居住的權利。 

2014年開始，因為房價高漲，開啟了地上權住宅的黃金時期，一年就有五個地上權案推出，包括民生社區的吉美璞立、板橋的昇陽遇見、景美的華固新天地、內湖的派樂地、大安區的仁愛本真……等。 

這些地上權案在房價高漲的當時，的確很有吸引力。但2016年房市反轉，政府調整稅制，這些變因讓地上權住宅成為最大的災區。華固新天地成立自救會、吉美璞立和仁愛本真改成商用、地上權標案頻流標、政府地上權租金下殺到市價三折……等，都躍上了新聞版面。 

高持有成本：地價稅 vs. 地租

地上權住宅雖然名義上不用繳地價稅，但是要繳地租。地租是公告地價的3.5％~5％，與千分之二的地價稅，竟然差距高達25倍！當政府調高公告地價時，地上權住宅就會受到相當大的影響。 

因為工作的關係，常需要閱讀房地產相關新聞，發現最近房地產的風向有了些改變，這可從媒體對房地產市場較為友善可看出來。

政府需要積極打房、房市泡沫化、房價必跌……等類似觀點的新聞較少了，取而代之的是如何讓自住者減輕負擔、如何推動都更、房價預測從大跌轉為不漲等。 

未來房價還會不會跌，先不用急著定論，這種事情沒有任何專家可以準確預測，只有發生了才知道。但可以確定的是，如果有早已有買房的計畫，現階段可以啟動看屋行程，從今年餘屋去化的浪潮裡，找到適合自己的房子。 

但市場上這麼多房子，要從哪邊開始看呢？我建議從三個方向來篩選：高保值、高CP值、高售房意願。想看的房子裡，希望至少滿足其中一項。 

高保值性：選間大多數人都能接受的房子 

大直的知名豪宅「西華富邦」，最近公布的實價登錄，某戶（七樓）的成交，扣除車位後每坪單價大約145萬，創下該社區的歷史新低，跟社區最高價（39樓，單坪290萬）相比，接近腰斬，震驚市場！

但身邊有在看房的朋友卻很納悶，看房出價，屋主都還是鐵板一塊，斡旋了三、五間都成交不了，怎麼大戶一出手就可以拿個五折價？

售屋動機與持有成本影響屋價

當然，原因很多，以這筆交易來看，為了要創造話題，媒體比較的對象是該豪宅最高的成交價，但是若以該社區平均178萬 / 坪，低樓層戶别賣了145萬 / 坪，只能說有降價，但不到對折這麼誇張。

其次要看賣方的售屋動機與持有成本。因為近一兩年政府調整了房屋稅與地價稅，自用與非自用的稅率差異極大（以台北市來說是三倍^註），如果以非自用方式持有，像是西華富邦，236戶只有83筆成交，建商手上還有一百多戶（含保留戶），持有的壓力就大了。

2月16日，比爾蓋茲在接受一家名為Quartz的網路雜誌訪問時，竟然說出他對於自動化科技發展過於快速的擔憂。因為這個擔憂，所以他認為，確保因為機器人大量出現後的失業工人的生計，最好的方法是我們應該考慮向機器人收稅的可能。

這種觀點從主導世界電腦軟體的微軟創辦人比爾蓋茲口中一出，自然非常不尋常，引發世界震撼，大家紛紛開始思考，機器人該繳稅嗎？對於這個問題，我們必須先說，這不是一個正確的問法。

機器人不是人，是機器。機器屬於人，等於是人的資本，因此向機器人收稅，其實等於是向機器人的工廠擁有人，也就是企業家加稅。

增加成本可減緩自動化？

這個做法的結果，就增加了經營成本，讓自動化的發展企業不能夠進行得太快，至少會因為加稅而增加支出，增加成本，這會導致自動化的速度放緩。那這個結果是不是蓋茲在接受訪問時的原意呢？

2月23日，美國白宮發出公告，自即日起廢除前任歐巴馬總統所發布准許跨性人選擇廁所權利的命令。這個命令的內容是，歐巴馬准許一種生理象徵不明顯的「跨性人」，可以在學校依照個人判斷，使用屬於他們性別的廁所。

歐巴馬這一條規定在頒布之初，就已經在重視私人領域的美國引發極大的爭議，其中最重要的原因還是使用廁所的人，並不習慣以新的性別意識，看待在你我旁邊共用廁所的人。

性別意識抵觸傳統個人領域

可以想像得出來，歐巴馬總統在向學校提出這個建議的時候，立即遭受到了許多州級法院法官的反對，認為此舉不妥。

德州甚至有一名州法院的法官直接認定總統的命令違背憲法。有趣的是，歐巴馬總統的命令當時在司法部與教育部的支持下，宣稱這個命令的頒布其實是針對聯邦法律第九條「在所有的教育機構中，不准許任何性別歧視的情況發生」所制訂。

每天都有相當多的房地產新聞，名嘴觀點、問卷調查、驚悚標題、研擬中的政策等等，大部分看看就好，但真正要留意的是「用真金白銀堆出來的數據」！

誰進入市場、花了多少錢、買賣或成交了什麼物件……這些都是值得觀察，房地產買賣跟買樂透不一樣，每一筆金額都相當高，搖旗吶喊的人與真正買賣的人，考量的面向差異很大。

我最近在追蹤的消息或數據，包括房市成交量；豪宅成交；建商購地資訊等三項，如上表所示。這些新聞與數據，究竟會不會形成一個趨勢，值得持續追蹤。

房市成交量

根據各家房仲的統計，今年（2017）1月和2月的成交量，和去年同期相比成長顯著，而且3000至5000萬的產品買氣回溫。若再加上去年12月有些許的回溫，代表連續三個月的買氣提升，且較高總價的產品出現了承接力道。