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歐斯麥【第一季投資趨勢講座—掌握資訊先機，遇見台股大未來！】
於淡江大學開講！

「丟掉你腦袋中的垃圾。」~深夜加油站遇見蘇格拉底。
美股再度持續的創新高了。如圖一道瓊工業指數所示，哪斯達克也跟著上來。雖然如此，我對噴出會保持著謹慎小心的態度。因為既然不盤頭，用噴出上漲的方式上去，仍然要小心最後噴出段的可能性。

（圖/geralt | Pixabay）

前幾天有則新聞：台灣人放假喜歡去國外，網友整理了三點原因，引起了很大迴響。
其中有一點就是國內旅遊費用太貴了，廉價航空興起後，去國外的門檻降低，而國內住宿的價格偏高品質卻很普通。尤其是假日，難訂又貴到爆炸，導致國內和國外旅遊價錢差距不大，但感覺卻差很多。
問題很明顯，但也沒有人可以提出有效的解決方法。
其實，在台灣旅遊也可以很便宜，如果在全球最大的日租房網站 Airbnb上搜尋一下可以發現，台北一個人每晚的住宿成本大概在台幣 500 至 800 元，地點好一點的大概 1000 台幣，相對台北一般旅館平均 3400 元、飯店等級 4700 元的住宿價格，就很有競爭力。
安全性來自於房子的設計
不過，一提到日租套房，很多人就會想到違法使用、安全性疑慮，腦海裡馬上浮現日租套房發生火災的新聞畫面。但仔細想想，是否會產生公安上的危險，是歸因於房子是否老舊，或者是否違規增建，而不是旅客住宿天期的長短。
在台灣，同一間房子，如果是租期是30天以上，屬於不動產租貸，是合法的；如果少於30天，就是屬於日租套房，只要被檢舉就會重罰。這是相當奇怪的規範，如果是針對公安考量，要注重的應該是房屋的設計規範，沒有經過檢驗的隔套房收租或過於老舊的房屋，危險性都高於正常房子，不論住的是屋主還是旅客。沒有理由住30天是安全，但29天就是有危險。

空白的一片。
上周美股道瓊進入短線整理，整個星期的震盪幅度不大。倒反是高科技股的哪斯達克指數表現較佳。
圖一為美股的道瓊工業指數。由於目前再度創歷史新高，所以前方已經沒有可供參考的壓力區。一個很好的測量工具，就是黃金螺旋的測量。用這段上漲的初升段去測量。如果未來還能持續上攻，可以推估的目標有可能在1.618的19590，或是2.618的22200左右。當然這只是一個輔助的測量，不代表一定要達成。但重點在於這裡的回檔不可以太深，因為多方已經表態，就不可以再退縮。再退縮就是多頭心虛。

（圖/PeteLinforth | Pixabay）

股票市場有籌碼分析，每天會分析法人與大戶的期貨留倉狀況，多單超過一定金額代表未來幾天看多，反之則是看空。房地產市場也有類似的方法，只是看的時間比較長。
所以從建商的購地金額變化可以推斷未來的市況，這些真槍實彈用金錢買出來的數據，遠比網路的鍵盤觀點有更好的參考價值。房價在高點卻停止購地甚至反向賣出，或者在一片看壞聲中進場大量購買土地，都是代表他們對未來的看法已有改變。
購地金額反應建商對未來一到兩年看法
興富發集團（2542）是上市建商，且經營團隊是代銷起家，對於市場敏感度高，土地操作靈活，較少出現養地的狀況，買入的土地大多會推案或者伺機出售，與養地型的建商或區域型的建商相比，他們對於一兩年內房市狀況的判斷，較值得參考。
對建商來講，土地就是一種期貨，從購地到實際推案會快則三到六個月，慢則一到兩年的時間差，所以建商需要提前判斷景氣，否則會發生市場好的時候無案可推，或者市場差的時候，滿手土地沒有現金。
從過往經驗來看，興富發集團的購地金額變化，領先房價漲跌約一年左右，在連續看淡兩年房市後，今年卻砸下超過 109 億的銀彈，購地金額大增，背後的意義值得注意。
上圖是興富發集團近 10 年來的購地金額變化。從圖中可以看到，它都把握到幾個重要的房市轉折點，譬如 2008 年金融海嘯，房市急凍，但該公司在 2006 年後就陸續降低了購地金額。
其次是 2009 年房市底部 V 型反轉，興富發在當年投入了史上最高的金額 130 億獵地，之後的房市多頭，讓它大幅獲利；第三是在 2014 年，當年的第三季到第四季是房價的高點，從此之後房價開始下跌，興富發早已提前反應，其當年度的購地金額為負（代表賣出土地）。2015年的購地金額也不高，遠少於之前的水準。
但是在2016年，興富發集團的態度又有了轉變，大砸了 109 億購地，是否代表反轉點又到了呢？
仔細看看 2009、2013、2016 這三年購地金額超過百億的年度，它的購地動機與內容：2009 年強烈看好後市，即使高價取得土地也會有利潤；2013 年買入了很多土地都是帶建照的，可以馬上就推案，代表看好短期；2016年購入的地價都相對合理，未出現高價，應該是判斷房價不會續跌，只要地主價格放軟，或者容積獎勵放寬（例如高雄厝計畫），就可以進場逢低布局。
新北台中平穩，看好台南
另外，從興富發今年的土地布局，也可以了解它對於區域房市的看法。從附錄表中發現，今年主要布局的土地在北市南港、板橋的江翠重劃區、台中南屯的單元二重劃區、台南仁德區和安平區、高雄市三民區。除了台北市因為土地過於稀少，買賣需看機緣，分析意義不大以外，其他區域配合過往的購地紀錄，可以看出區域的去化是否順利。
新北市和台中，是興富發持續投入的地區，金額未放大卻也未降低，銷售應屬平順。台南的購地金額創新高，代表之前的購地推案在台南反應不錯，未來看好；新竹在2013年購入大量土地以後，至今未再購地，顯見該集團在新竹地區的去化並不順利；高雄地區今年購地金額大幅提高，但推斷是地方政府容積政策放寬所導致，實際去化需要其他數據配合。
以上的數據都可以從政府的公開資訊觀測站獲得。對房市有興趣的朋友可以持續追蹤，看看房市主力想的有沒有和你一樣呢？
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

（圖/geralt | Pixabay）

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簡單地，你必須將”是”所代表的意義放空，並且不把”不是”當成事實。