法意PHIGROUP

以台灣目前的房市看來，因為政策打房的因素影響，其他都會區域價跌量縮的情況相當普遍。但是台南的成交量卻沒有太大波動，而價格也呈現緩升狀況。可說是在整體台灣房市裡少數的亮眼區域。
新成屋價緩升，買盤穩定
台南雖然早已升格為六都之一，不過交易量為六都之末，受到的關注程度也相對低。直到北部開始打房，而興富發的成大城案（2012年）又一炮而紅，才引起了大型建商注意，開始積極進入台南房市。台南市長期是以剛性需求為主，對於針對投資型買方的打房政策，反應就不若其他都會區明顯，自然成為建商眼中較佳的推案區。
 

2016年走的大人物不少，讓我寫了不少悼文，原本以為剩下一個多月的時間不會再失去什麽重要人物。然而，就在11月26日，古巴時間11月25日晚上10點29分，革命領袖，也就是領導强人斐代爾•卡斯楚在他弟弟也就是現任總統勞爾•卡斯楚的宣布下，人民領袖去世了，享年90歲。
這個消息毫無疑問的是一件大事，而且是理念上的大事。卡斯楚的傳奇一生可以說的故事太多了，但他個人激化了美國與蘇聯兩邊之間的冷戰，導致許多事情，非常豐富。我只針對理念的部分，綜合性地講三件事情。
第一，在美國後院支持共産主義革命。第二，縱使受到多方面的批判，尤其是人權與獨裁，但古巴針對社會正義所做的改革，例如健康保險，確實做得很好，受到人民的愛戴。第三，在美國長期經濟制裁下，古巴不但挺過來了，而且還為卡斯楚贏得了以小博大的成功實例，經常受到人們以《聖經》故事中，大衛王對抗歌利亞獨眼巨人的方式，比喻他一生與美國之間的對抗。
傳奇卡斯楚與古巴飛彈危機
卡斯楚生於1926年8月13日，是一名富商的私生子，他的母親是富商的女侍，然後變成情婦，最後扶正成為妻子。卡斯楚天性好動，不擅求學卻很會演講。在1940年代，當他還是法律系學生時，就以推翻腐敗政府為目標。
1952年，與美國友好的巴蒂斯塔發動政變，擔任總統並且大肆搜捕社會主義分子。在訴求法律行動失敗之後，卡斯楚成立反政府組織，取名「運動」。這時候，親美的古巴政府已經將這個海上島嶼，建立成紙醉金迷，物欲橫流的資本主義天堂。卡斯楚率部隊於1953年攻擊軍隊，意圖奪取武器，結果失敗被捕，判刑15年。
運氣很好的卡斯楚在1955年遇到大赦，出獄後為了逃避搜捕，流亡到墨西哥，並且結識國際左派名人切格瓦拉。1956年，卡斯楚回到古巴，躲在山區，展開為期兩年的游擊戰。最終，他在1959年1月2日，率領游擊隊，打進首都哈瓦那，巴蒂斯塔流亡。
建立新古巴的卡斯楚說過一句名言：「革命正義的基礎不是法律規則，而是道德信念。」這一句話讓卡斯楚在古巴進行土地改革，大批的中産階級逃往海外，其中大多數前往距離古巴只有90英里遠的美國佛羅里達州。他們是卡斯楚最堅毅的反對者。
1960年卡斯楚國有化所有美國人在古巴的資産。此舉令美國對古巴進行長達半個世紀之久的經濟制裁。卡斯楚也與所有討厭美國的意識形態，與政府結盟，作為對抗的方式，其中最重要的就是擁抱共産主義與接納蘇聯。雖然卡斯楚一再强調他並不以共産主義，而是以社會正義作為主導國家的大政方針，但古巴與蘇聯越走越近是不爭的事實。
1961年4月，美國利用流亡的古巴人，在中央情報局的支持下，組織軍隊，在豬玀灣登陸，想要推翻卡斯楚，結果失敗。失敗後的古巴，立即全面靠向蘇聯，居然在美國後院準備佈署核子武器。
1962年，美國甘迺迪總統發表强力申明，不惜引發世界大戰，以核武與蘇聯、古巴對抗。結果蘇聯總書記赫魯雪夫先行軟化，停止運送核武。而美國也以停止送武器到土耳其作為交換，結束了這一場幾乎毀滅地球的危機。事後，美國副國防部長勞勃•麥納馬拉問卡斯楚當時的情况，卡斯楚居然說，當時古巴境內已經有162枚核彈，並且在有需要的時候將會使用它們。此話一出，語驚四座，想到30年前那一場危機，大家不寒而慄。
後卡斯楚時代來臨
卡斯楚是一個令人又愛又恨的人。他的死訊傳至美國的古巴社區，歡聲雷動，一片慶祝聲音。但古巴國內則完全不同，有非常多的人感到傷心，為什麽呢？因為卡斯楚打擊資本主義、取消貧富差距、發揚社會正義的承諾，確實在全民健康保險的策略上實現了。古巴人不但看病不花錢，連嬰兒的夭折率在全世界都算是最低的國家之一，這些都是贏得選民的關鍵。
不要小看這份來自人民的支持，因為美國中央情報局曾經發動多次暗殺，想要置頭號敵人卡斯楚於死地。方式之妙，回想起來令人捧腹不已，其中包含在卡斯楚抽的雪茄裡頭放炸藥，或在他的鬍子上做文章，讓他丟臉等等。重點是，這些陰謀都失敗了，主要的原因就是卡斯楚在古巴普遍受到人們愛戴。
整體而言，卡斯楚的一生甘心做蘇聯馬前卒的目的，就是反美。卡斯楚曾經出兵安哥拉與莫三比克，支持當地的馬克思主義革命，其目的自然不是占據領土，甚至不完全是推動共産國際的策略，而是反對美國的策略。直到最近，2014年，美國歐巴馬總統對古巴示好，準備訪問，企圖重建關係，卡斯楚還說，他歡迎美國這個動作，但依然不信賴這個國家。
卡斯楚2006年以80歲高齡公開說明，將大位轉讓給他的弟弟。從此，他極少出面。四年前，他出現在國人面前時，依然熱情洋溢，不失年輕時的革命情感。如今他在2016年結束前走了，為這一年的歲末留下一股哀傷，但卻沒有人感到很意外。比較讓人值得反思的是，他一個人所激化的冷戰時代，目前因為新國際形勢的發展，又有逐漸浮現在檯面上的趨勢。

一九九二年九月十六日星期三，當時英國的財政大臣，拉摩（Norman Lamont），在「捍衛英鎊」的原則下，三天以來第五次調整利率。
對於英鎊這樣的國際貨幣而言，不斷透過提高利率的方式，維持貨幣價值的做法，是極不尋常的。當然，拉摩的做法也是在一個不尋常的理由之下所做的決定。這個理由就是英鎊想要留在「歐洲貨幣」之中，維持以協議的方式決定英鎊的價值。
英國政府在多次宣示要把英鎊留在「機制」的決心後，卻發現市場上有異常拋售英鎊的動作。當時，對這些異常動作掉以輕心的英國政府，還一直以傳統維持貨幣價值的方式，也就是不斷地提高利率。最終，英國在五次升息之後，發覺傳統的做法並不能夠穩定英鎊貶值的壓力，所以在九月十六日當天，宣布放任英鎊貶值，脫離「歐洲貨幣機制」（European Exchange Rate Mechanism;ERM）。
這個脫離的動作，導致英國政府三十三億英鎊的損失，也構成了財經史上一次很奇特的經驗，史稱「黑色星期三」。從這一天開始，各國的中央銀行都發覺，民間籌資的力量可以大到讓貨幣貶值，尤其是那些脫離市場機制，刻意以人為方式維持貨幣價值的情況。
事後傳聞，索羅斯曾經在狙擊英鎊的過程中，獲利十億美元。
拉摩曾經公開表示，英國捍衛英鎊的決心要以一百五十億美金作為代價，但後來因為眼看無效的情況下，所以才做出讓英鎊脫離歐洲貨幣機制的痛苦決定。索羅斯在聽到這個消息之後，一派輕鬆地說：「我們在狙擊英鎊的準備中，剛好也就是準備一百五十億美金。」
此話一出，舉世譁然。大家都非常訝異於索羅斯如此精準的計算。在此之前，極少聽說有投機者會與國家貨幣對作，更不要說是像英國這種金融大國了。索羅斯不但勇於從事這種風險極高的投資，也非常準確地預估了投資過程中的風險。這件事情不但使得索羅斯聲名大噪，而且讓市場中所有投機客，都將索羅斯的名稱與市場中的「金融巨鱷」之間畫上等號。
事後，索羅斯在其訪問式的自傳中，公開他擊敗英格蘭銀行的判斷過程。他認為，放空英鎊獲利十億的案例是標準應用「反射性理論」的結果，因為這個理論告訴他，市場的設計無論宣稱在理論上多麼完美，但致命的缺失往往會在渾然不自覺的情況下出現，而且謬誤會持續出現，導致市場一次又一次經歷崩盤的事實。

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（圖/geralt | Pixabay）

 
看了很久的美股，不是看壞，但也不敢看太好。因為多頭總是會有結束的一天。而現在，美股也開始呈現多頭疲弱的現象。
圖一為美股周線圖。從今年初上漲到年底，呈現的三段漲勢，已經開始呈現力道減弱的現象。雖然還未開始拉回，但一旦出現拉回的現象時，就要觀察空方是否有開始轉強的現象。

我是一個讀哲學的人，不懂得投資，不處理財務，只知謀得一份教書的工作，把書教好，文章寫好。在傳統的認知下，我這種人，算是典型的書呆子，與市場沒有什麼關係。
因此，我憑什麼解讀「金融巨鱷」索羅斯（George Soros）呢？我做這件事情的動機與理由在哪裡？我有必要這麼做嗎？對於這三個問題，我都有很明確的答案。
第一，雖然索羅斯在財經界的威望以及他在避險基金領域的成功，均是令人稱羨的代表人物，但是他也自稱為「一個失敗的哲學家」。這並不稀奇，因為在追求人生意義上，人人都是哲學家。當然，這也不代表人人都是成功的哲學家。因此自稱為一位「失敗哲學家」，也很自然。然而，在這一點上，索羅斯是一位很不一樣的「財經哲學家」。他對於哲學的「熱愛」，雖然未必超過他對於賺錢的熱愛，但絕對超越了一般的財經專家。
很少財經專家在其所著的每一本介紹市場動態的書籍中，會像索羅斯那樣，一再地重複他的哲學啟蒙人──卡爾‧波普（Karl Popper）。波普是一位科學哲學家，以強調科學方法論著稱，是一位極為專業的哲學家。幾十年來，我憑藉不斷地研究科學方法論與波普哲學的心得，令我第一次看到索羅斯在他書中提到波普時，我就知道，解讀索羅斯的投資哲學，我是合適的。
其次，我解讀索羅斯的投資哲學只有一個動機，就是告訴世人，至少是告訴國人，哲學可以回答所有與人相關的問題，其中當然也包含賺錢這件事情。我這麼說，沒人相信，因為一個學習冷門科系的人在逐利的台灣，原則上沒有什麼地位。
哲學當然是頭號冷門科系，再加上一般人不知她的「妙用」，只好眼睜睜地看著這個學門萎縮。最弔詭的是，當大家眼巴巴地望著金融巨鱷時，卻不知道，成功發大財的索羅斯從一九八七年出版他的《金融煉金術》（The alchemy of finance）開始，就不斷地強調，他的市場操作，反射了他的哲學理念，尤其是得自波普的「否證理論」（Falsifikationismus）。我在閱讀索羅斯的書之後，發覺我可以透過大家迷戀億萬富翁的同時，彰顯哲學的妙用。
最後，我做為一位哲學家，有必要這麼做嗎？索羅斯說的哲學，就是值得理解的哲學嗎？這會不會僅是他「附會風雅」，發財後沒事幹，亂扯出來的呢？對於這種問題，我覺得，如果所謂的「索羅斯哲學」，就只是教人如何發財的道理，那麼這其實與騙術無異，不值得一提。索羅斯的哲學當中，充滿生命經驗、概念架構、反思批判、深刻論述。這個哲學確實與市場相關，但絕對是以說理為主。
索羅斯處處推崇波普，但是依然將波普的否證論沿用至波普哲學，對其核心概念提出強烈的批判。他自豪於自己所提出的「反射性理論」（Theory of reflexivity），但是他不會教條化這個理論，只會不斷地引用實例反覆應用與檢查它。最難能可貴的地方，是索羅斯從成功的財經經驗中所延伸出來的博愛主義（Philanthropism）。從上個世紀，八○年代年以來，他所成立的「開放社會基金會」（Open Society Foundations）已經為建設開放社會提供一百一十億美金的援助。這麼龐大的數字，不像是一個牟利之士所為，但這個事實，也令人不禁想要理解，此人究竟為何如此「高調行善」？
我對於索羅斯的解讀，就是要回答這個問題。為什麼一個最會賺錢的人，會在博愛主義的名義下，大辣辣地花掉這些辛苦賺來的錢呢？我自忖，只有哲學家能夠回答這個問題，至少這個基金會的名稱中，就有三點特殊性需要解讀。
第一，「開放社會」，就是波普名著《開放社會及其敵人》（The Open Society and Its Enemies）的書名，其沿用思想之處，不言可喻。
第二，該基金會預設「開放社會」為「理想社會」，因此它在全世界企圖影響政策，實現「開放」價值。
第三，索羅斯公開宣稱，他不以苦難救助為主，而是以改變社會為主。
當然，這三點為我們帶來更多的問題，但也告訴我們，想要理解索羅斯，就先得走上他的哲學路。對於帶路這件事，我們哲學家是當仁不讓的！

（圖/KRiemer | Pixabay）

「我想買到低於行情價的房子！」這是買方心裡最想說的話。事實上，行情價是區間概念，一般的自住型買方如果認真做功課，有機會買在行情價的下緣。但若把破盤價當成買房子的唯一目標，通常不是被騙，就是買不到房子。
一般人難買到破盤價
市場上很少真正低於市價行情的物件，一旦出現，可能債權人或知道消息的仲介就自己先買下來了，或者業務員會通知能最快下定的客戶。假設有兩組客戶，A在房屋買賣上有豐富經驗，看一次房子就能決定；B則是新手，自己看完房子後，還要請家裡的人再來看。就算家裡人都同意了，還是會告訴業務員，可不可以用更低的價格談談看？那業務員會怎麼做呢？
若是想賺佣金的業務員，明智的做法是該通知A客戶，因為客戶猶豫太久，業績就是別人的了；更厲害的手法會同時通知A和B，結果還是A會買到，但可以順便給B來個震撼教育，會縮短以後看屋的猶豫時間。
關鍵在於A買家經驗豐富，了解市場行情，只要差價夠多馬上就會出手；而缺乏經驗的自住型買家B，並不十分清楚房子的價值，會著重在房屋的條件，如空間、家具、家人的意見……等。
B如果堅持要用很低的價格來買房子，業務員可能直接放棄這個客戶，另一選擇則是介紹一個價格表面上便宜，但條件較差的房子，例如水箱層戶、車道上方戶等，只要B沒辦法分辨，就會覺得撿到便宜而成交。便宜雖然撿到了，卻買到不那麼好的房子。
戰略考量，長期來看就會是「真」便宜
因此買屋的觀念一定要正確，如果自己的專長不是買賣房子，用「合理的價格」買到「好房」才是重點。
不過一般人想買便宜的房子就一定沒機會嗎？戰術上不可行，但可以從戰略著手。首先，景氣好是投資客戶的天下，但供過於求，時機不好還要賣房子，自住型客戶就會有機會。
第二，當整區的價格因為某些因素而被低估，在這些區域挑選房子，即使買的不是破盤價，實際上卻也是相對便宜的價格，長久來看都會是一筆划算的投資，像是淡水新市鎮靠近輕軌站的社區、新莊副都心，個人認為都是屬於低估的區域。
淡水新市鎮被低估，因為一年多前靠近輕軌站的社區最高有25到30萬元／坪，現在有機會找到一字頭的價格，而且離輕軌站愈遠會更便宜。輕軌興建中，淡江大橋、淡北快速道路已有雛型，在交通有解的情況下，房價卻回到「建設口號期」的價格。
而新莊副都心重劃區在景氣好的時候有到55至60萬元／坪，目前受到機場捷運線通車不斷延後，還有供給量大的影響，現在成交單價大都落在40幾萬，偶而還出現三字頭的建案。但這裡的地理位置好，一旦機場線通車，離台北車站只有兩三站，對比類似距離的捷運站，例如民權西路、東門、江子翠周圍新成屋的價格，目前相對便宜。
最後的戰略手腕，可從政府標售案下手。政府標售案不知道怎麼標、何時標售沒人知道……但買便宜的機會就藏在這裡。
把握「人多的地方不要去，人少的地方多留意」的原則，從戰略上撿便宜才是正常買方可行的獲利模式。當然，不是所有的重劃區都會被低估，重點是持續關注市場與蒐集資訊，就會發現差異。等到資訊充足了，自己才有勇氣做出與大眾不一樣的事，進而獲利。
【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 
【跨入2017年的財經饗宴】