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新店小碧潭站共構的美河市，在十月的政府標售，較前次底價降了約 10％，但92 戶的標售，竟只標售出一戶！其實這樣的政府標售案，有些限制及缺點導致了這樣的結果。但是若能夠多注意，反而這也是個能用低於市場行情買到新屋的好機會！
查一下永慶房屋的實價登錄網頁後發現，美河市今年（2016 年）一到八月，有 47 戶的正常交易，平均一個月有 5 到 6 戶，且價格相對較高。跟政府買除了有低價優勢外，又不用仲介費，戶數足足有 92 戶，不會找不到理想位置，為何還是只有一件標出呢？
類似的案例還有新店站的「碧潭有約」，底價已經比正常成交行情要低 5％以上，標售 12 戶只標售出 1 戶；南勢角站的「南方之星」已經標售了 9次，底價是 39 萬／坪，而同社區今年一到八月市場上仍有平均 50.2萬／坪的成交，真的是實價登錄後再打八折還可以成交。

（圖/johnhain | Pixabay）

整個星期下來，美股做了白工，不論是在哪斯達克，或是道瓊工業指數。甚至對哪斯達克來說，指數更呈現疲軟的現象。對台股來說，又何嘗不是呢 ?
請參考圖一及圖二的K線圖。目前哪斯達克指數也開始步入道瓊工業指數的狀態，呈現區間整理的現象。原本在多方格局哩，空頭的訊號應該要失敗，才能繼續多頭續攻。但是，我們可從這兩張圖來看，空頭訊號已經開始在滋長，就如同電影異形裡的怪物一樣，小小幼蟲在空間與時間的有利因素下，有可能成長為毀滅性的怪物。兩個指數，目前都被壓在空方黑K之下震盪。而指標方面也都呈現疲弱狀態。所以，對美股多方來說，要能夠改變此一現象。否則，我就會認為有盤頭的現象。之前就有曾經說過，對美股來說，盤頭越久，後續多方越難以再掌握優勢。

 
台灣房市下跌的幅度會有多大？房市不景氣的期間會多久？這是身邊有關心房市的朋友最想問的問題。從國外的案例來看，不同的房價下跌原因，會造成不同的跌幅。
因素1：利率急升→跌30％以上
買房一定要貸款，而且比例甚高。一旦利率急升，屋主的持有成本會驟然大增，出現拋售潮。2008 年的美國次級房貸風暴還有日本的房市泡沫化就是這樣造成的。
美國的房市從 2007 年 4 月，經歷了一段平均高達 32％有如雪崩般的跌幅，直到 2012 年才止跌回升，到了今年（2016 年）才回到當初的價格。
美國的房市崩盤有兩個原因，一為信用過度擴張。當年美國人可 100％貸款買房而不需要自有資金。買房門檻降低，本來無法購屋的人都可以買房，有能力者則會購買多間。平均約有 40％左右的房屋成交是屬於投資與度假性質，而非居住目的，再加上許多民眾進行二胎貸款消費以及信用貸款消費，過度透支購買力。
其次，2004 年美國正常的房貸利率約 1％，在兩年的時間內，直到2006年即驟然上漲至 5.25％，若是二胎或者信用較差的貸款，利率更高。還款壓力急遽增加，導致大量違約，進而引發次貸風暴。
再來看日本。從 1989 年 5 月至 1990 年 8 月，在一年內日本央行利率由 2.5％提升至 6％；同時要求所有商業銀行大幅削減貸款，到了 1991 年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。日本房市即從 1990 年開始走入泡沫，房地產再也無法回到泡沫前的高點。
因素2：股市崩盤→跌15-25％
股市崩盤時，銀行、企業、證券或投資者都會出現巨額的虧損，在急需現金周轉的情況下，將會拋售資產，造成房價大跌。
比較近期的案例，就是 2008 年金融風暴股市大跌時，各國房地產都經歷下挫，英國下跌17％，新加坡下跌25％，香港下跌23％。最慘的案例則是 1990年代的日本，同時具備了因素 1和因素 2，房地產暴跌了 60％。
若出現利率急升或股市暴跌的徵兆，屬於經濟層面問題，因為持有成本過高或亟需現金，屋主有了一定要賣屋的動機，此時房市跌幅會較重，屬於崩盤式下跌。
因素3：政府打房→跌5-15％
政府打房會影響買、賣房的意願，使得買方不好買，賣房也要繳重稅，這樣一來使得房市交易量大減。
中國、香港、新加坡就是例子。中國分別在 2011 及 2014 年房市下跌，各維持一年左右的時間。中國政府端出打房手段，包括限購、限貸、提高交易稅、提供保障性住房等。兩次的跌幅在 2.5％到 4.5％不等。
新加坡和香港也類似，新加坡在 2013 年 Q3 以後迄今，房價開始進入下跌趨勢，跌幅累積為 10.8％；香港房市則在 2013 與 2015 年分別經歷走跌趨勢，幅度約 4.7％至 12.6％不等。
與經濟層面的影響相較，政府打房後的房市修正幅度約在 5-15％即到達滿足點。
台灣房價可能築底，持續觀察政策
以台灣現況來看，目前利率相對穩定，未來急升的機會看起來不大。而台灣股市即使屬於相對高點，未來就算走弱，可能也只是修正格局。房市的下跌來自第三個因素——政府打房。
歷經了限制貸款、調整交易所得稅（奢侈稅、房地合一稅），現在則到了調整持有稅的階段，如地價稅、房屋稅。根據國泰房價指數的觀察，在 2014 年 Q3 拿到最高峰後，逐漸滑落，經歷了快兩年的時間，全國平均房價約下降 11.25％。
至於甚麼時候才是谷底止穩的時間點呢？個人認為政府對於持有稅並沒有下重手，但是仍影響了消費者的心理層面。所以應要持續觀察政府是否再推出新的打房政策，譬如公設坪數不登記。
未來等具體措施確定，民眾開始習慣新稅制，這波修正就會結束，房價就有機會築底了，畢竟對於房屋的需求只會延後，而不會消失。
【作者簡介】李奕農
師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。
•樂居科技股份有限公司創辦人
•歷任信義房屋專案經理、副店長；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
 

上周說到道瓊工業指數跌破上升趨勢線。目前還沒有往下修正，但也還沒站回跌破上升趨勢線的黑K之上。所以，現在在一個很讓人迷惑的關卡中，不上也不下。請參見圖一。雖然MACD指標有轉弱現象，但空方也沒有表態。詭異的是，多空兩方在此擺爛。或許是要等聯準會的決議，或許要等川普與希拉蕊的對決局勢明朗化。不過，拖太久的話，會讓65MA扣抵高檔，對多方會比較不利。

（圖/PublicDomainPictures | Pixabay）

內政部營建署在上週公布最新的空屋相關統計。數據中顯示，全台的空屋率維持在10％上下，而都會區更低，並未失控；但是新成屋仍在建商手上未出售、尚未做所有權移轉登記的房子，數量卻逐年增加，已是六年前的兩倍之多，顯見建設公司的餘屋壓力逐漸在增加中。

（圖/StartupStockPhotos | Pixabay）