老房子還是新房子?.jpg

預算有限的情況下,身邊在看房子的朋友多少有這樣的疑問:究竟是先考慮市區舊房還是郊區新房比較好?關於這個議題,房市專家有著截然不同的看法。

戴德梁行總經理顏炳立認為最重要的就是「Location」,房子有好的地段最重要,景氣好會持續上漲,景氣差卻跌幅有限,還創立了四框框理論,台北的市中心為第一框,台北市外圍區是第二框,新北市第一環(與台北市有連接的行政區)叫第三框,買屋最好買在這三框以內。

政大的張金鶚教授則認為房子品質比投資獲利更重要,寧可買爛區位的好房子,也不要買好區位的爛房子。要建立心中之尺,不要受市場主流聲音所影響,仔細考慮自己本身與家人的需求再做決定。

台北應著重房屋品質,中南部首選區位

這兩派說法在市場上各自有擁護者,但我認為在不同的區域,各自適合用不一樣的說法。在台北,因為大眾運輸系統方便,捷運、火車、公車、UBIKE路網密集,已經形成一個大台北都會區,即使從第四框(新北市第二環)進入市中心,時間都在1個小時以內,通勤成本會隨著交通建設到位而逐年降低。

再加上高漲的房價,對於市中心人口外移有強大的推力,外圍房子因為總價低的關係,接手性並不差。相對來說,老房子有很多問題,通風、採光、漏水、傾斜、土壤液化等,因此會建議參考張教授的說法,優先考量房子的品質,畢竟買在台北都會區,區位都至少都有60分。

但出了台北都會區,尤其到中南部區域就不是這樣了。中南部可開發的土地相當多,房價相對低,人口向郊區移動的推力薄弱,當郊區房子一旦成為中古屋,要交易都很困難!買方只要多加一點,就可以買到全新房,何必要在郊區買中古屋?

因此在中南部一定要以「區位」為主要的考量,在市區買房子,未來才會有接手性。

可接受的距離內,挑選增值潛力高的區域

在台北買房,較好的策略應該是:在可以接受的通勤距離內,挑選增值潛力高的區域,幾年後有獲利再換屋,屆時預算條件會比現在更好,很多問題自然迎刃而解。

上週的文章有提到,台北郊區的新房,首購族群可以考慮三峽、林口、鶯歌、汐止、淡水等區域。這裡指的不一定是全新的房屋,屋齡10年以內都可以,住了六、七年以後再賣,都還具有市場。

電梯大樓看屋齡,公寓看樓層

若是想買中古屋,如果是在台北以外的地區想買電梯大樓,最好選擇屋齡20年以內的(台北的標準可再放寬,因為要在台北買房真的不容易)。若是過舊的電梯大樓想脫手,市場上的買方會寧願選擇公寓。

但是若是想買的是公寓,考量又不一樣了,該想的反而不是屋齡,而是樓層。反正大部分的公寓屋齡都偏高,想選擇公寓的買方,應選擇二樓和三樓,四樓以上對年紀大的人不方便,未來若要脫手,能買的族群有限,最好要避免。

想一次買到最棒的地點、足夠的空間,買下去就住一輩子,在現在來說比較少見,隨著人生不同階段而換屋才是常態。因此買眼前的房子時,不強求每個項目都很滿意,而是優先考量未來的接手性,才是正確的買房觀念!


【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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