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最近通過的草案,內政部明定2018年起無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」,一律不登記不計價。蓋房子工法沒變,2018年以前請建照的房子可以登記屋簷雨遮,之後的不能登記。

雨遮登記與否,影響沒想像中大

這個新聞出來,自然引起了不少人的注意與討論。後續影響,很多專家都已經發表過看法,包括未來的公設比可能拉高、可能出現搶照潮、新舊制度下房屋單價難以評估……等。

但平心而論,此政策的影響力沒有想像中大,畢竟有蓋整圈雨遮的建案只是少數,且實際登記在權狀上的雨遮的坪數是不是過多,很容易分辨出來,消費者的購買意願會較差,且出價也會比較低。

跟雨遮坪數相較,真正要規範的,其實是車道面積該如何分配。

車道面積攸關公設比,可能虛灌坪數

停車位的尺寸是固定的,大車位約4.12坪(250㎝ × 550㎝),小車位約3.83坪(230㎝ × 550㎝),但仔細看看自己家車位權狀坪數,平面車位從4坪到15坪都有,原因在於車道面積怎麼分配。

車位價是固定的,例如一個車位100萬,登記15坪賣100萬,登記5坪也賣100萬,前者是把車道面積盡量分配給車位,後者則把車道面積盡量分給房子。房子的公設比從30%提到32%,總價差異就會非常多了。對消費者來說,卻很難分辨,因為32%的公設比看起來還算正常。

舉例說明,A社區把大部分的車道面積劃入車位計算,停車位在權狀上顯示為12坪,擁有相當多的公共設施,泳池、健身房、圖書室等,公設比是32%;B社區,車位坪數小,約只有5到6坪,但幾乎沒有公設,公設比卻也是32%。會出現這樣的狀況,很有可能就是將車道面積算成房屋的公設,虛灌坪數。

權狀坪數要釐清,有頂蓋才列公設

 

一般人想到高公設比,會馬上聯想到很實際的游泳池、健身房、中庭花園……等,但這些設施需要釐清,首先,有頂蓋的空間才列入公設,譬如空中花園、中庭花園、露天泳池這樣的露天設施,跟公設比一點關係都沒有。若在不增加公設比的前提,住戶卻擁有更多使用空間,其實是很棒的規劃。

其次,一般人認知的公設,其實影響沒有想像中大。例如圖書室、KTV室、宴會廳、室內泳池、三溫暖……等公設,面積是由全體住戶分攤,戶數比較多的時候,公設比增加有限。

真正影響公設比的,是前面提到的車道面積計算,還有當層的公共梯廳。公共梯廳與走道若沒有作最佳配置(會耗費建築師相當多時間,牽一髮動全身),有許多無謂的空間時,對公設比的影響就會很高,畢竟一個游泳池是全社區均攤,但當層的梯廳變大卻是由當層戶數來分,分母差異很大。

 

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房價是否灌水,關鍵在於虛公設

公設比高不高、雨遮是否太多,直接看權狀算一下就知道了。但是房價灌水的真正元凶,是「虛」的公設,而且消費者無法分辨。業者只要說「現在的法規如此規定,這樣的公設比很正常……」云云,消費者就只能摸摸鼻子了事。

因此,未來買房子,除了看公設比,也要看車位的坪數。一般來說,平面車位在10坪左右算是正常,12坪以上是很有良心的建商,如果坪數低於10坪太多,甚至只有6、7坪,那就很有可能是公設被車道坪數所灌水。

另外,消費者也可以從旁觀察,若公設比高,但可用的公設卻很少,這就該懷疑房子坪數是不是被灌水了!

【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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