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幾年前去高雄做市場調查時,曾詢問當地業者:捷運對於房價是否有影響?會提高客戶購買意願嗎?答案都是「只有台北來的客戶才會買單!高雄人是不坐捷運的。」

台北的房市熱點,多以捷運的站點為圓心延伸。一樣的原理,也正在慢慢在高雄的房市裡發酵。當很多人對於高雄捷運的印象都還停留在虧錢沒人搭的記憶,高捷已經悄悄的在2015年轉虧為盈,上下班時間也都呈現爆滿的搭乘人潮。從高雄捷運的運量統計可以看出,2016年每月平均的搭乘人次達到了522萬人次,雖然只有北捷的1/12,但已較剛通車時大幅成長,創下歷史新高。周圍的建案,也都開始把捷運作為主要訴求。

台鐵地下化與捷運改變生活型態

台北捷運的發展模式以及對房價的影響,看起來高雄也適用,只是時間會比較久。目前高捷是十字型,縱向是從南岡山延伸到小港,橫向是從西子灣到大寮,近幾年還會有環狀線的輕軌會通車。捷運站的開闢,除了吸引人潮外,公車的接駁也會以此作路線規劃,成為交通路網的中心點。在目前的不景氣環境下,高雄捷運局在12月底開標的橘線市議會站旁的土地,投標競爭激烈,就是一大證明。

另一個跟交通有關的是台鐵地下化。北起新左營車站,南達鳳山區大智陸橋,原本被台鐵切割成的南高雄和北高雄會重新整合,各式的高架陸橋也將拆除,地貌和商圈將有重大改變。

高雄最近的建設很多,包括高雄展覽館、世運主場館、衛武營國家藝術文化中心、高雄港埠旅運中心、海洋及流行音樂中心、圖書總館……等,但真正廣泛影響生活型態的,應該就是台鐵地下化和捷運。因此購屋應把握這個方向,優先選擇台鐵地下化和捷運的受惠區域。

首購區穩健,核心豪宅區為重災區

高雄房市行情可分兩大核心區,在北高雄為美術館與農16,南高雄則為亞洲新灣區,很多公共工程與知名豪宅也都位於此地。豪宅成交價以往多在30-40萬以上,不過目前去化相當少,買賣雙方對於價格有相當的落差,算是此波不景氣的重災區。

再往外圍,則是以換屋型的產品為主,包括左營高鐵區、鼓山區、文山特區、及前鎮苓雅區,這些區域的行情多落在20萬上下,左營高鐵區和文山特區的個案,因為質感與機能較佳,在市場上還是有一些買盤支撐。

第三圈則是以首購型產品為主,屬於一字頭的房價,包括楠梓、鳳山、仁武、小港等。整體的去化與買氣在現階段都是比較好的。


 

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與其他都會區相較,空屋率偏高

高雄整體的空屋率有10.86%,相較於北市新北市只有7%左右,在六都裡只優於桃園,是屬於偏高的狀況。如果將空屋與建商餘屋對照新屋的銷售狀況,會發現鼓山、楠梓、小港這幾區在價格的壓力會比較大,三民與鳳山區數據則相對健康許多。


 

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中古屋去化不順

依照信義房屋公布的近五年中古屋去化天數來看,高雄目前的狀況並不樂觀,一般的案件出售要73天,整體呈現拉長的趨勢,須注意。


 

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首購型產品區,買氣強

目前高雄的房市可以歸納出幾個重點:

1. 高雄整體的房市並不好,空屋與餘屋量偏高,去化天數也較長。
2. 整體房市雖然不好,但還是有數據不錯的區域,愈往外圍的首購型產品區,買氣愈強,鳳山區與三民區是目前房市的亮點。
3. 高雄未來的公共建設集中在亞洲新灣區,但這些會展中心或流行音樂中心等的效益還須觀察,主要還是留意捷運與台鐵地下化的受惠區域。
4. 捷運搭乘的人數持續成長,逐漸改變高雄的生活型態,捷運站附近社區,未來有機會複製台北捷運周圍房價的模式——景氣好漲幅大,不景氣跌幅小。

附錄:
 

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【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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