市區與重劃區.jpg

在台灣的房市裡,重劃區的長期發展潛力高,尤其在都會區更明顯。在舊市區裡的都市更新推展不易,街道雜亂擁擠,而重劃區的新大樓林立,街道整齊,公共建設完備,這樣的好條件,怎能不心動?長遠來看,重劃區的居住環境好,房價表現也不錯,但是大部分買房子賠錢的案例,也都是在這。

所謂的「長遠」,是重劃區完全成熟。但是重劃區因為新案多、供給量大,所以有很多的行銷包裝,如果沒有辦法辨識,很容易一頭熱跟著大家買在高點。

若想看重劃區的房子,記得先把銷售人員描繪遠景的話術先放一邊,請攤開地圖標出它的位置,仔細想想它到成熟期還要多久?第一批推案的高峰期是不是已經過了三年以上?自己是不是有長期持有的打算?這幾點都好好考慮過後再開始行動比較好。

重劃區週期可分為初升、修正、成熟等三個階段,如果在修正期的中後階段進場,勝率會大幅提高。但是除了選週期之外,還有另一個考量,就是選類型。

市區型重劃區:優先首選

重劃區與市區的相對位置可以分為三種。市區型的重劃區,原本土地就在市區內,但原本可能是工業區、老舊眷村、機關用地等低度使用地,新的都市計畫後,就改編成為新重劃區,例如新板特區、新莊副都心、北投奇岩重劃區、土城的暫緩發展區等。

因為周圍被市區所包圍,只要走出重劃範圍,就有便利的商店、飲食、交通,這樣一來就減低了一般民眾搬進重劃區的抗拒心理;再加上買房子重地緣,重劃區周邊的居民只要有買屋需求,都會優先考慮搬入此區。

這種市區型的重劃區成熟的時間會相對短很多,即使買在高檔出租也容易,較有能力持有到成熟期而獲利。

邊緣型重劃區:發展期較長

邊緣型重劃區則是在市區的邊緣開闢新的重劃區。這是一種都市自然發展的過程,原本的市區發展逐漸飽和後,就會向外擴展,像是以前的信義計畫區、台中的各期重劃區都是屬於這種類型。

這種邊緣型的重劃區,如果範圍較大,從配地完成到開發完成,時間會比市區型重劃區久。例如信義計畫區就歷經了10年左右的歷程,愈往中南部人口壓力愈低的區域,發展就會愈慢。在進入邊緣型重劃區前要做好長期持有的心理準備。

新市鎮型重劃區:發展與景氣週期連動

第三種類型是新市鎮型的重劃區。可能因為一些地形的阻隔,所以與原本的市區並不相連,要透過其他的交通幹道連結。例如桃園青埔、竹北、淡水、林口、三峽等。

前兩類型重劃區,都有自然的人口移動推力,但新市鎮型重劃區的開發,則要仰賴政府的公共工程,考量工程的進度以及可以帶來多少新人口而定。而它的實質發展則與房地產景氣連動,房地產景氣好的時候,有機會吸引大量的買方移轉到此區;景氣轉差則發展容易停滯,要等下一次的循環週期。

另外,如果此區域以居住功能為主,裡面的人口還是要回到市區就業,到發展中期就要考慮交通節點是否會塞車,整體需要的考量較多。

這樣的重劃區在大台北地區還是有機會獲利,但如果是中南部離市區有段距離的重劃區,建議還是先「跳過」。

買重劃區的房子,在房地產的交易類型中裡算是風險比較高。但是高風險也可能代表高獲利。要能趨吉避凶,就要從每個重劃區的基本面開始認識,包括重劃區的類型還有他的生命週期。若在對的時間進入潛力較佳的重劃區,自然就容易獲利。

【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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