台南主圖.jpg

以台灣目前的房市看來,因為政策打房的因素影響,其他都會區域價跌量縮的情況相當普遍。但是台南的成交量卻沒有太大波動,而價格也呈現緩升狀況。可說是在整體台灣房市裡少數的亮眼區域。

新成屋價緩升,買盤穩定

台南雖然早已升格為六都之一,不過交易量為六都之末,受到的關注程度也相對低。直到北部開始打房,而興富發的成大城案(2012年)又一炮而紅,才引起了大型建商注意,開始積極進入台南房市。台南市長期是以剛性需求為主,對於針對投資型買方的打房政策,反應就不若其他都會區明顯,自然成為建商眼中較佳的推案區。
 

台南市.jpg


以市區與科技園區為重心

台南市人口約188萬人,人口主要分布集中於東區、北區、中西區、南區、安平區、安南區等傳統台南市區,若再加上永康區,則涵蓋了超過53%的人口,主要的房地產交易也在此。

以商圈來看,台南火車站、以及台南市政府周圍,是最熱鬧的商圈。而東區因為有南紡購物中心開始營運,也是新的焦點。原本期許能夠帶動當地發展的台南高鐵特區(歸仁區),因離市區較遠,目前發展緩慢。

就業上,以內需與服務業為主,但也有科技業進駐,南科以晶圓代工與面板為主,位於市區東北的新市與善化;還有一個位於安南區的台南科技工業區,也有大廠例如新日光的進駐。
 

台南行政區.jpg


交通/重劃,重大建設起跑

台南未來有些已經定案的建設,有機會為區域帶來新改變。包括鐵路地下化(大橋站到南台南站)、東區平實營區開發案(近夢時代,規劃轉運站、商業區、住宅區、中央公園)、永康區砲校遷移案(校區變更為永康創意園區、台南圖書總館)、高鐵站區開發案。不過這些建設都只是剛開始,離真正完工營運階段至少要3-5年以上。

台南輕軌捷運僅止於剛完成規畫階段,最快要2018年才發包。初期的兩條路線,綠線串連平實營區、台南火車站、海安路、市政中心等中心商業區與景點;藍線為環狀線,沿著原台南市外環道的中華東、西、南、北路環繞整個市區。
 

台南市重大建設V2.jpg


買房以鄰近市區優先

雖然台南的輕軌捷運完工可能是7、8年後的事,但它的規劃路線,卻明確地勾勒出買房保值的較佳區域。環狀線框起來的地區以及及綠線延伸的周邊,就是台南主要的市中心與未來主要的公共建設投入區。台南相對於台北,可開發的區域相當多,重劃區也多,買房最好以市區為優先,如果考慮新房子,則以近市區內的重劃區為優先。

除了未來的建設,南科與科技工業園區的族群,也會在周圍買房,其周圍區域也可以納入考慮的範圍。
 

台南輕軌.jpg

 


中古屋去化速度應持續觀察
 

台南中古屋.jpg


另一個可以觀察的指標,是二手屋的去化速度,配合價量關係,可以判斷此區的成交狀況是否健康。

從信義房屋提供的資料來看,近五年的成交天數中位數大約在43.8天,在2016年2至3月的時候創下歷史新高,達到72至73天,目前已逐漸回落至48天的水準,但仍高於歷史平均值,且整體趨勢有再升高的現象。

資料中顯示成交價處於高檔,但成交速度放緩,值得讀者們多加注意。

新房租金報酬高

此外,有個沒有官方統計但值得參考的數據,就是租金報酬率。房價是台北的1/4,但房租只是略低,以北區的新屋「成大城」為例,2房的租金約1.6萬至至1.7萬元;三房則約2.2萬~2.4萬元不等,投報率約有4.8%。

整體看起來台南的房地產市場目前沒有太大的問題,只要坪數與價格合理,銷售都屬於順利。

只是台南的空地仍然很多,大大小小重劃區不斷的誕生,且公共建設緩慢,一定要選到對的地點,才會享受到房地產保值甚至增值的效果。

 


【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人
•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

法意PHIGROUP 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()