稅改三箭600_4102    

最近房屋稅的議題相當火熱,無論是想買房或者已經有房子的消費者不禁想問,高房屋稅的時代來臨了嗎?不過,先不用緊張,其實高房屋稅率只適用在若干特定個案,影響層面比想像中低。

臺北市政府幾年前開始陸續射出房屋稅改三箭,目標都直指提升房屋的持有成本——房屋稅,而且除了臺中市尚未明確表態以外,其他縣市也將陸續跟進。

加稅其實比想像低,心理作用比較大

若依照新的房屋標準造價,臺北市房屋稅的平均調幅是原本的2.6倍,在平面媒體的報導中有個案例,其稅額從110萬暴增到330萬,聽起來非常驚人!

不過,一般人用不著過於擔心,報導中的案例會課如此重的稅,原因在於同時適用「高級住宅」和「非自住戶數三戶以上」兩個條件。臺北市的高級住宅的認定標準主要有二:房地總價在8000萬元以上、總面積達80坪以上或每坪單價100萬元以上者。另外,若適用「非自住戶數三戶以上」稅率,則以3.6%課稅,稅率與自用相比高達三倍!

一般住宅課稅若依照公布的標準,在登記自用的情況下,可參考以下的試算表。

 

(YFB)一般住宅新舊房屋稅比較試算600_410V3.1  

表中可見,未來一般住宅的新成屋,其房屋稅增加額度比20147月以前完成者增加13萬不等。即使像臺南市或未來的臺北市,會溯及到200171日後開始使用的房屋,若加上折舊的因素,金額會再更低。而2001年以前的舊房子更是完全沒有影響。

此外,對一般人來說,「非自住戶數三戶以上」的門檻不容易超標。以自住房屋定義來看,夫妻合併計算,名下房屋三戶以內,有居住事實(設籍)都可以算自住。若以臺北市的稅制,超過三戶,在本市兩戶以內才算是其他住家用,比照2.4%的稅率:第三戶以上則適用3.6%的最高稅率。其實對一般人來講,還算很寬鬆。

雖然的房屋稅調升在公平性以及做法上,的確有很大的討論空間,但對於整體房市來說,影響心理層面比較多,實質影響其實不大。

豪宅是未來稅改標靶,最好避開

但對於被畫在稅改標靶上的豪宅來說,影響就很大了。除了中央銀行尚未解除最多六成房屋貸款限制,持有稅未來也會持續增加。雖然柯文哲市長表示有可能降低新豪宅的增稅金額,但也可能調高舊豪宅的稅賦。在目前的政治氛圍下,要加一般住宅的稅,阻力很大;但針對豪宅市場課稅,各地方政府應該不會手軟。現在已經開第一槍,未來豪宅增稅的方向應該確定了,只是調幅大小、快慢的問題。未來房市有幾個地雷區:北市8000萬以上、新北市6000萬以上、其他縣市4000萬以上,要加稅一定是從這些價格區間的房屋開始,建議要避開或出清。

最近常會看到報導「蛋黃區房價鬆動」,其實不是整個房地產市場要崩盤的前兆,而是跟稅制與銀行貸款有很大的關係。房屋市場的需求絕對在,但是因應政策,主流產品的趨勢會改變,在這個加稅浪頭上,消費者還是可以多看看輕稅以及適合自己需求的物件,一定有機會找到當下被錯殺的房屋。

 

【作者簡介】李奕農

師大附中、政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專攻房地產市場研究。

•樂居科技股份有限公司創辦人

•歷任信義房屋專案經理、副店長;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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