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最近行政院提出了一個8800億的前瞻基礎建設計畫,與房地產最直接相關的軌道建設就占了一半。

從上圖來看,高雄、桃園、臺南似乎是大贏家,巨額的公共建設投資,對於房市是重大利多,區域的房價榮景可期。只是真的有這麼簡單嗎?

公共建設真利多?要詳細拆解

先不討論建設值不值得,而是來逐項拆解,看看這龐大的計畫裡,有哪些對地方來說是真利多;哪些可能是空包彈,購房時才好當成參考依據。

軌道建設有好幾種,包含了下圖的五種類別:第一種是占比最大的「捷運+輕軌」,對於房價影響力最強;第二種是「鐵路高架化(或地下化)」,這種類型主要提升店面的價值性,後站區域的房市也會有拉抬效果;剩下的三種分別是「觀光鐵路」、「臺鐵東部服務加強」、「高鐵臺鐵站區連結」,都較偏觀光,對於觀光產業較有影響,一般住宅則相對影響比較輕微。

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 針對前兩種對房價較有影響的建設項目,還可以從預算編列、執行難度、對房價影響等方向深入分析

為了易於理解,我用類似債券評級的方式,將這些建設分為AD四等級,A級是實行機會最大的;評級愈低,跳票或拖延的可能就愈高,當銷售人員用此來做為建案未來發展遠景時,要小心。

A級:特別預算占比低

評級列為A的公共建設,有個重要的共通點,就是特別預算占比不高,幾乎都低於50%,甚至只有20-30%。

這樣的比例代表地方政府同時編列了高額預算要執行,可以判定這項工程早已有共識,也是地方政府的重要政績。

如下表所示,包括三鶯線、淡海輕軌、安坑輕軌、桃園捷運綠線、高雄捷運的岡山路竹延伸段一階段。地方政府本身有足夠的財源支應,經費有著落,執行的機會就高,對區域來說,自然是真利多。

 

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B級:特別預算占比高

被列為B評級的公共建設,投機性就比較強了。地方政府只編列少量預算,希望靠中央的大紅包來完成建設,因此特別預算占比幾乎都在60%至80%左右。

這就好像要成立一家新公司,資金都是從投資人手上來的,不是從自己口袋裡掏出來,風險自然高。地方政府原本就只編列少量的預算,代表這項工程預算的優先性排在後面,對於這項建設的共識與需求強烈度是比較低的。

不用出錢的建設當然好,只是當前瞻計畫遭遇強烈阻力時,這些項目胎死腹中的機會就很高了。這些項目包括嘉義市的鐵路高架化、臺南市市區鐵路地下化、臺南綠線、藍線1期、高雄捷運岡山路竹延伸線二階段等。

另外,要特別說明的是,也正因為不確定性高,一旦前瞻基礎建設計畫的經費通過,這些區域的漲幅,也會比較高,畢竟A級的建設,目前的行情早已反應。

 

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C級:預算編列久遠

除了觀察特別預算的比例,也要看預算編列的年份。從行政院公布的版本來看,有些建設項目把大量的預算編列在2025年以後,前面只有少量的前期工程經費。

2025年是什麼概念?之後總統選舉的時間是20202024年,到了2025年,不管誰執政,絕對不會是目前現任的蔡總統了。B級雖然編了很多特別預算,但至少在2024年會執行完畢。

相較之下,歸類在C級的則將預算編到下任總統任期,在臺灣的政治現實風潮下,這些建設項目很可能被接任者推翻而成為芭樂票。就算真的執行,也已經距離現在太久,若被這相項目吸引而進場買房,套牢的機會很高。

 

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D級:只規劃評估經費

最後的D級可以歸類為中央都覺得不可行,但又擋不住地方的壓力,所以編了一個「評估經費」,讓學者研究可行性,讓學界的力量來封住地方的口,算是花錢消災,像是北宜直鐵、高鐵延伸到屏東等等,這些項目可以暫時當作不存在。

 

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公共建設預算要看來源與時間

軌道建設,絕對是房地產的重要參考指標。不用覺得在南部只有觀光客會搭捷運,因為長期來看,這些站點會是人流、商家、交通的聚集地,就像很多的高鐵站點都非常荒涼,但下一個階段,就會開始串連臺鐵高鐵,規劃接駁路線、招商、標售土地等,價值性會逐年提升。

只是,建設的預算來源還有編列時間,也是重點。盲目聽從消息而沒有親身查證,是很容易被套牢的。前瞻基礎建設是否真的執行並不確定,但無論如何,評級A的建設項目,執行率很高,不用擔心;如果計畫真的通過,臺南和高雄的捷運站週邊會是當地購房不錯的選擇。

 

 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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