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其實在2016年1月1日之後取得的不動產,都採房地合一的新稅制,節稅效果大幅降低,因此長期趨勢看空的產品類型,如果有適合機會,建議可以考慮出脫。
 
第一類:公寓四、五樓
台灣人口老化問題嚴重,人老了要有地方住,居住的需求永遠都在。但是老人行動不便,無法爬樓梯,原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯或低樓層的房子。所以人口老化不會造成房地產崩盤,但是會改變產品的需求。
同樣是老房子,如果要參與都更,一個透天為主的基地會優於四樓高(指總樓層)公寓的基地,會再優於五樓高公寓為主的基地,因為要討論都市更新,永遠是利益問題,在相同基地大小下,參與的人越少,談成的可能性越大,如果是五樓高的公寓群,除非有特殊狀況,不然都更的機會是相當低的。
公寓的四、五樓,現在房價看起來經濟又實惠,但長期的接手性必定不佳,賣壓會持續,只能靠低價吸引年輕人買氣,形成價格漲不上去,要跌卻很容易的現象。
 
第二類:高公設比或「虛」公設高的大樓
2016年底內政部通過預售屋、新成屋的「屋簷」及「雨遮」不登記、不計價,預計2018年1月上路。但政府的長期目標,已在新聞稿中明確說出,要推動與國際接軌,僅室內面積可登記與計價,公設部分完全不登記。當然,就目前來看,政府的宣示意義大於實質意義,但數年後是否會真的實施,也不無可能性。高公設比的房子,本來房價就有灌水的嫌疑,市場的接受度也不好,若公設坪數完全不能登記,必定首當其衝,價格受到影響。
潮水退了才知道誰真正裸泳,原本有公設登記這層保護,房價差異並不會太明顯,未來實施公設坪數不登記,高公設比和虛公設高的社區,衝擊會很大。
 
第三類:地上權住宅
地上權住宅買時大約市價七成左右,後續問題卻相當多,具有高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題,價值性遠不如一般住宅。
購買地上權住宅名義上不用繳地價稅,但是要繳地租。地租是公告地價的3.5%~5%,遠高於地價稅千分之二,有25倍的差距,當政府調高公告地價時,地上權住宅就會受到相當大的影響。
地上權住宅也沒有權狀,銀行要先貸款給建商,再由建商轉貸給購屋者,因此利率比較高,以2016年銀行房貸利率約1.7%~1.9%,地上權住宅的利率都在3%以上。
另外,地上權住宅出售雖然不用繳土增稅,但獲利是直接併入綜合所得稅計算,最高稅率45%,相較房屋稅制採分離課稅,吃虧相當多,越高所得者越不利。
根據統計,能夠接受地上權住宅的比例,大約三成,加上到期年限越接近時,價值越低,因此要再轉手的難度會提高,不適合長期持有。
 
第四類:區位不佳的房子
區位不佳,簡單來講,就是交通不便或是人口密集度低的地方。這些地方不是不能投資,而是適合持有土地,不適合持有房子,因為國家的建設發展,每過一陣子會有新的計畫,也許本來的偏遠地區,開闢了重要道路或者新的公共建設,身價就完全不同了,地價漲幅是以百倍計算。
但一般的房子,因為土地持分小,即使有重大利多,受益也有限,且大部分的情況是一輩子也沒有重大建設出現,如果交通不便或人口密度低,房子的跌價就成為必然的狀況。
只是人口密度多低或者交通如何才算便利,是一個相對值,每個地區不同。廣義來看,大台北地區都算是區位較好的地方,但有捷運還是會比沒捷運的地方要來的保值;其他的縣市,也許沒有捷運,但還是都會有熱鬧的市區和郊區之分,不容易有客觀的判斷標準,需要有在地的生活經驗後,才可以知道。

 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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