巴菲特買房3  

美國股神巴菲特在今年接受CNBC的訪問時,提出建議,如果投資者已經組織家庭,並打算在一個地方常住,就應該買房,30年房貸是全世界好的投資工具,是一場不會輸的單向賭博。 

很多人都有點訝異,因為印象中,談到巴菲特,大概會想到可口可樂、IBMP&G,比較沒有投資房地產相關的新聞。的確,巴菲特本身甚少涉足房地產買賣,就公開資料顯示,他只有一間1958年就買入的自住房子,個人部分只有寥寥幾筆的相關投資(詳見表一),而且都是在大跌時買入,連波克夏總部大樓,也是用租的。 

 

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但如果以為巴菲特對房地產不感興趣,那就錯了。表二整理了他的公司——波克夏在房地產領域的重要子公司。從表中可以看出,波克夏旗下擁有大型的二手房經紀公司(Berkshire Hathaway HomeServices,全美第二大),還有房屋營建公司(Clayton Homes,房貸業務與組合式房屋興建銷售,2016年全美銷量第一,占新屋銷售量5%),以及其他的建材相關公司。 

 

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他在20172月給股東的信裡,花了不小的篇幅在談論房地產業,並明確表示看好未來的美國地產市場。我整理了巴菲特的談話紀錄,以及他個人與公司的相關投資,從中了解他對房市的觀點。

自住買房:看價值而非看價格

如同巴菲特的投資觀——重視價值而非價格,他很推薦自住買房,因為對於人生來說,價值相當高,而價格與時機點反而是其次。他有幾個相當值得讀者參考的觀點: 

1. 重點在於自住房屋帶來的效益。巴菲特曾說過,買目前的居所,是生平第三好的投資(第一和第二是結婚與鑽戒)。自住買房的重點在於為人生帶來的正面效益,而不是價格的上揚。 

2. 猜測未來的價格走向是浪費時間。參考專家的總體經濟預測,或自己猜測未來走勢,在巴菲特看來就如同猜硬幣,這只能叫投機,沒有太大意義,應專注價值。 

3. 善用低利房貸買房。目前的低利率情況下,運用30年貸款買房相當合適,負擔較輕的時候有機會做更好的投資。就算利率真的上升,再大量還款,這樣的策略是穩贏的單向賭博。 

買間你需要的房子 

很多人會問,房市現在進入低點了嗎?可以買房嗎?還會跌嗎?從巴菲特的角度來看,這些都不應該是問題,與其問專家或朋友意見,不如問自己:現在是不是真的需要這間房子?它能帶來的效益有多少?在可以負擔的情況下,個人的成熟、責任感、穩定,並兼具儲蓄的功能,都是有房子後帶來的效益。 

對於自住者來說,沒有最好的房子,只有最適合的房子,個人的需求比整體房市走向更值得關心。另外因為通膨的關係,實質利率其實相當的低,甚至很多國家是負的,現在的1000萬消費力遠高於30年後的1000萬,善用30年期的房貸來分擔通膨風險,而非壓下大量現金,是比較恰當的策略。 

投資買房:大跌後才買進,並長期持有

而自住需求以外的實體房投資,巴菲特就顯得相對謹慎。筆數相當少,而且都是在大跌後買進。 

農地泡沫化後買進400英畝農地,年化收益率10%,超過標普和債券指數;商業地產泡沫化,大量公司撤離紐約時,買進紐約大學附近的商業地產,目前光每年的租金收益,就超過當年的投資額一倍以上;房地產信託基金(REITS)是2015年,在聯準會宣布啟動升息後,REITS大跌後買進,目前報酬率也超過30%。 

巴菲特向來注重資產配置,從他的觀念來看,房地產的金額龐大,一般的人如果以投資的角度買進,等同大部分的金額都壓在這個項目,並不恰當。以巴菲特身價來講,一生不過就這麼幾次的進出。做好準備,真的碰到大跌才買進,並且長期持有,才是他的投資買房哲學。 

相關投資:看好相關產業,不直接投入房市 

巴菲特從2011年開始看多美國房市,給股東的信裡,與房地產相關的篇幅持續增加。不過他的作法並不是直接購買土地、資產來等候市場增值,而是投資相關產業,例如包括房屋仲介、組合房屋興建、房貸相關、磚頭、隔熱塗料、地毯……等等,而最大的版塊,則是房屋貸款相關,像是克萊頓家園,雖然主要產品是移動式房屋銷售,但百分之八十以上的獲利,是來自於放貸收入,波克夏主要的持股——富國銀行,也是房貸業務占比較大的公司。 

另外,他也強力布局二手房市場,在2012年直接讓HomeServices of America改名成波克夏房屋仲介公司(Berkshire Hathaway HomeServices),用波克夏這塊金字招牌幫原本的只是一間小型仲介的子公司背書,塑造其誠信的象徵,並透過持續併購,讓它成為全美第二大的仲介公司。 

巴菲特如果在台灣…… 

假設巴菲特是台灣人,那麼他是否也會買房或做相關投資呢?我想,依照他的風格,應該會買一間自己住的房子,不論價格的波動都不會賣出,以投資為目的的買房可能很少,但是他會投資居住型產業,像是信義房屋、591(數字科技)、冠軍磁磚、和成衛浴……等等,而不是台肥、農林、南港輪胎等資產類股或是各種營建類股。 

當然,他的方式與觀點不見得適合每個人,每個人資金的機會成本都不同。只是可以從他的思考模式,看到一條最接近成功的路。

 

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【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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