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地上權住宅在買的時候相對便宜，大約市價的七成左右，可以用較低的價格入住精華地段，但後續的問題卻相當多，高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題，與其說是資產，不如說它是消費品，花錢買了在精華區域居住的權利。 

2014年開始，因為房價高漲，開啟了地上權住宅的黃金時期，一年就有五個地上權案推出，包括民生社區的吉美璞立、板橋的昇陽遇見、景美的華固新天地、內湖的派樂地、大安區的仁愛本真……等。 

這些地上權案在房價高漲的當時，的確很有吸引力。但2016年房市反轉，政府調整稅制，這些變因讓地上權住宅成為最大的災區。華固新天地成立自救會、吉美璞立和仁愛本真改成商用、地上權標案頻流標、政府地上權租金下殺到市價三折……等，都躍上了新聞版面。 

高持有成本：地價稅 vs. 地租 

地上權住宅雖然名義上不用繳地價稅，但是要繳地租。地租是公告地價的3.5％~5％，與千分之二的地價稅，竟然差距高達25倍！當政府調高公告地價時，地上權住宅就會受到相當大的影響。 

以知名的信義計畫區「台北花園」地上權住宅來看，1997年每月繳的地租是4萬多元，到了2016年，每月地租已經漲到了11萬元，負擔相當沉重。 

另外買地上權住宅沒有權狀，銀行要先貸款給建商，再由建商轉貸給購屋者，因此利率都會比較高，以目前銀行房貸利率約1.7％~1.9％之間，地上權住宅的利率都在2.5％甚至3％以上，而且核貸成數較低，需要較多的自備款。 

房屋稅的部分，因為持有人是開發商，如果未來沒有修法的話，無法適用自用住宅的稅率，所以房屋稅是3.6％而不是1.2％，是一般房子的三倍。因此整體的持有成本，包括自備款、利息成本、稅賦都會比一般住宅高許多。 

低增值性：漲幅不如一般房屋 

再來是台灣的地上權住宅增值性遠低於一般住宅。以台北車站五鐵共構的「京站」為例，2006年在預售階段大約35萬 / 坪，2009年成屋後的平均售價約在45萬 / 坪上下，最高有超過50萬 / 坪。對比目前的行情價約40萬/坪，當初同樣的一筆錢，不管是在2006或2009年投入買其他一般性住宅，都遠優於京站的表現。 

當然，或許會說2006年預售買入2009年成屋賣出就會有巨大的獲利空間，35萬 / 坪漲為45萬 / 坪，報酬率約28.57％。但同期間國泰房價指數的漲幅，卻是39.83％，還是優於京站的表現。長期來看，即使租金報酬率較高，但也抵消不了持有愈久，房價愈低的巨大劣勢。 

另外，地上權住宅的出售，與一般住宅不同，雖然不用繳土增稅，但獲利是直接併入綜合所得稅計算，最高稅率為45％，相較房屋稅制採分離課稅，高所得者很吃虧，所得愈高愈不利。 

低流通性：一般人不能接受 

根據統計，一般人能夠接受地上權住宅的比例大約三成，後續會買的族群，通常都是看上高投報率、購買小坪數含裝修甚至帶租約，較少是正常的自住買方。因此買方不是主流客層，且對於價格很敏感，要再轉手有難度。 

其實很多購買地上權住宅者，有國外居住的經驗，當時的銷售案場也會告訴大家：地上權住宅在歐美是很常見的事，中國的房子也都是使用權、新加坡組屋也是使用權。 

不過，他們沒告訴你的事實是「政府的態度」不一樣。在國外，地上權住宅是住宅政策的一環，大多是國民住宅（新加坡）。因此像是政府之前推的合宜住宅系列，會比較適合地上權住宅。再來，像中國幾乎都是使用權，所以銀行貸款成數和利率不會有差異，在稅賦上政府也不會對地上權住宅課重稅。 

地上權產品以拖待變，少碰！ 

至於買了地上權產品的人該怎麼辦？只能說自用或者出租，目前的氛圍下即使想停損也很難辦到，只能以拖待變。 

凡事物極必反，以都更政策來說，當年文林苑事件後，大部分的人都認為都更已死，但最近台北市政府反而放寬代拆的條件，並且要研議政府代拆的SOP，這讓都更露出了曙光。 

地上權住宅也一樣，畢竟它屬於高房價趨勢下的一種解法，只要政府的心態與政策改變，就有可能改變。不過，當這些改變還沒發生時，地上權住宅真的只能是消費品，隨著時間而折價，不具資產的功能，一般人少碰為妙。

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人 www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師