我買的房子不是自己的  

地上權住宅在買的時候相對便宜,大約市價的七成左右,可以用較低的價格入住精華地段,但後續的問題卻相當多,高持有成本、低增值空間、低流通性的一高二低問題,與其說是資產,不如說它是消費品,花錢買了在精華區域居住的權利。 

2014年開始,因為房價高漲,開啟了地上權住宅的黃金時期,一年就有五個地上權案推出,包括民生社區的吉美璞立、板橋的昇陽遇見、景美的華固新天地、內湖的派樂地、大安區的仁愛本真……等。 

這些地上權案在房價高漲的當時,的確很有吸引力。但2016年房市反轉,政府調整稅制,這些變因讓地上權住宅成為最大的災區。華固新天地成立自救會、吉美璞立和仁愛本真改成商用、地上權標案頻流標、政府地上權租金下殺到市價三折……等,都躍上了新聞版面。 

高持有成本:地價稅 vs. 地租 

地上權住宅雖然名義上不用繳地價稅,但是要繳地租。地租是公告地價的3.5~5%,與千分之二的地價稅,竟然差距高達25倍!當政府調高公告地價時,地上權住宅就會受到相當大的影響。 

以知名的信義計畫區「台北花園」地上權住宅來看,1997年每月繳的地租是4萬多元,到了2016年,每月地租已經漲到了11萬元,負擔相當沉重。 

另外買地上權住宅沒有權狀,銀行要先貸款給建商,再由建商轉貸給購屋者,因此利率都會比較高,以目前銀行房貸利率約1.7~1.9%之間,地上權住宅的利率都在2.5%甚至3%以上,而且核貸成數較低,需要較多的自備款。 

房屋稅的部分,因為持有人是開發商,如果未來沒有修法的話,無法適用自用住宅的稅率,所以房屋稅是3.6%而不是1.2%,是一般房子的三倍。因此整體的持有成本,包括自備款、利息成本、稅賦都會比一般住宅高許多。 

 

地上權比較  

 

低增值性:漲幅不如一般房屋 

再來是台灣的地上權住宅增值性遠低於一般住宅。以台北車站五鐵共構的「京站」為例,2006年在預售階段大約35 / 坪,2009年成屋後的平均售價約在45 / 坪上下,最高有超過50 / 坪。對比目前的行情價約40/坪,當初同樣的一筆錢,不管是在20062009年投入買其他一般性住宅,都遠優於京站的表現。 

當然,或許會說2006年預售買入2009年成屋賣出就會有巨大的獲利空間,35 / 坪漲為45 / 坪,報酬率約28.57%。但同期間國泰房價指數的漲幅,卻是39.83%,還是優於京站的表現。長期來看,即使租金報酬率較高,但也抵消不了持有愈久,房價愈低的巨大劣勢。 

 

京站增值比較  

 

另外,地上權住宅的出售,與一般住宅不同,雖然不用繳土增稅,但獲利是直接併入綜合所得稅計算,最高稅率為45%,相較房屋稅制採分離課稅,高所得者很吃虧,所得愈高愈不利。 

低流通性:一般人不能接受 

根據統計,一般人能夠接受地上權住宅的比例大約三成,後續會買的族群,通常都是看上高投報率、購買小坪數含裝修甚至帶租約,較少是正常的自住買方。因此買方不是主流客層,且對於價格很敏感,要再轉手有難度。 

其實很多購買地上權住宅者,有國外居住的經驗,當時的銷售案場也會告訴大家:地上權住宅在歐美是很常見的事,中國的房子也都是使用權、新加坡組屋也是使用權。 

不過,他們沒告訴你的事實是「政府的態度」不一樣。在國外,地上權住宅是住宅政策的一環,大多是國民住宅(新加坡)。因此像是政府之前推的合宜住宅系列,會比較適合地上權住宅。再來,像中國幾乎都是使用權,所以銀行貸款成數和利率不會有差異,在稅賦上政府也不會對地上權住宅課重稅。 

地上權產品以拖待變,少碰! 

至於買了地上權產品的人該怎麼辦?只能說自用或者出租,目前的氛圍下即使想停損也很難辦到,只能以拖待變。 

凡事物極必反,以都更政策來說,當年文林苑事件後,大部分的人都認為都更已死,但最近台北市政府反而放寬代拆的條件,並且要研議政府代拆的SOP,這讓都更露出了曙光。 

地上權住宅也一樣,畢竟它屬於高房價趨勢下的一種解法,只要政府的心態與政策改變,就有可能改變。不過,當這些改變還沒發生時,地上權住宅真的只能是消費品,隨著時間而折價,不具資產的功能,一般人少碰為妙。

 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人 www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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