買好房三招  

因為工作的關係,常需要閱讀房地產相關新聞,發現最近房地產的風向有了些改變,這可從媒體對房地產市場較為友善可看出來。

政府需要積極打房、房市泡沫化、房價必跌……等類似觀點的新聞較少了,取而代之的是如何讓自住者減輕負擔、如何推動都更、房價預測從大跌轉為不漲等。 

未來房價還會不會跌,先不用急著定論,這種事情沒有任何專家可以準確預測,只有發生了才知道。但可以確定的是,如果有早已有買房的計畫,現階段可以啟動看屋行程,從今年餘屋去化的浪潮裡,找到適合自己的房子。 

但市場上這麼多房子,要從哪邊開始看呢?我建議從三個方向來篩選:高保值、高CP值、高售房意願。想看的房子裡,希望至少滿足其中一項。 

高保值性:選間大多數人都能接受的房子 

房屋的保值性決定於它未來的換手性。例如偏遠、交通不便或者有風水瑕疵的房子,可能因為自行開車或不在意風水,在買的當下覺得影響不大,但如果這些問題是大多數人會在意的,就會不好換手。 

買方有所局限,一旦房市景氣不好自然容易跌價。因此高保值就是指大多數人都能接受的房子。 

看房的初期,可以用交通條件來篩選,以步行到捷運站、火車站、輕軌站、高鐵站,約10分鐘左右的範圍(約700900公尺)為標準,都可以列入優先看屋名單。因為這些站點都會聚集人潮,商店會向這些區域集中,接駁公車也都會以此作為路網的規劃。在這個區域的房屋,即使遇到不景氣,需求還是旺盛,保值性相當不錯。 

CP值:比單價、比使用面積 

高性價比最需要注意的就是單價使用面積。首購族群最重要的是不要落入總價陷阱。常看到的是首購族群的客戶因為不了解行情,只知道自己的預算總價,所以最後買了一個符合自己預算的小坪數房子,但單價卻是全社區最高。 

記得一定要把總價拆算成單坪價來看,而且要把房、車價格分別拆出,才可以知道是不是符合行情。前一篇的專欄文章有提到,目前的狀況是新屋價格跌幅大於中古屋,所以認真找的話,可以找到部分新成屋的單價與旁邊七、八年甚至十年以上中古屋的價格相近,這個房子就相當值得考慮。 

有較多的使用面積也是現階段買房該注意的事。高房價的市況短期內應該不會改變,所以若出現低公設、高坪效的房子,在價格看起來差不多的時候,相對來講就是撿到便宜。 

除了公設比可以在第一時間觀察出來以外,房子格局在設計上,是否有過多的虛坪,例如難以利用的長型玄關、走道空間、大量雨遮等,在挑選出幾間房子做比較時,以坪效較高的為主。 

高售房意願:有讓利空間 

這幾年政府調整了房地產的持有稅,自用與非自用的稅率差異很大,一般的建商持有房屋的成本較以往高出了三到五倍。以台北市來說,房屋興建完成的一年以內還有減免,超過一年以後就完全用非自用住宅的稅率計算。 

所以可以尋找興建完成後,銷售期超過一年以上的新成屋個案,建商的售房意願會很高。此類型案子,因為銷售期拉長,賣到後期已經沒有廣告預算,在媒體上幾乎零曝光,只能派幾個人守在現場,現場來人極少,在人事管銷與稅金雙重壓力下,價格都很好談。 

以上三個篩選條件,要全部都符合是有難度的,但現階段要找到至少一項符合的房子並不難。房市好壞與否,其實是個整體的概念,但房子之間的差異性很大,在前幾年的多頭行情,還是有很多房子沒有漲;近一兩年的房價下跌,還是有很多房子幾乎沒有跌。因為我們不是建商也不是政策擬定者,把關注重點放在房子的個別條件其實更重要。

 

【作者簡介】李奕農

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

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