房市降價主圖 830

 

大直的知名豪宅「西華富邦」,最近公布的實價登錄,某戶(七樓)的成交,扣除車位後每坪單價大約145萬,創下該社區的歷史新低,跟社區最高價(39樓,單坪290萬)相比,接近腰斬,震驚市場!

但身邊有在看房的朋友卻很納悶,看房出價,屋主都還是鐵板一塊,斡旋了三、五間都成交不了,怎麼大戶一出手就可以拿個五折價?

售屋動機與持有成本影響屋價

當然,原因很多,以這筆交易來看,為了要創造話題,媒體比較的對象是該豪宅最高的成交價,但是若以該社區平均178 / 坪,低樓層戶别賣了145 / 坪,只能說有降價,但不到對折這麼誇張。

其次要看賣方的售屋動機與持有成本。因為近一兩年政府調整了房屋稅與地價稅,自用與非自用的稅率差異極大(以台北市來說是三倍),如果以非自用方式持有,像是西華富邦,236戶只有83筆成交,建商手上還有一百多戶(含保留戶),持有的壓力就大了。

反觀一般人看屋的對象多為中古屋,大部分的屋主還是會以自用住宅方式持有,持有成本增加有限,要大幅降價的動機並不高。

從下圖可以看出,2015年房市反轉後,新屋房價的跌幅就遠高於中古屋,直到2016Q4才回穩。代表當賣方為建商時,降價的空間是大於一般屋主的。

 

2015新屋中古房價比較 630  

 

 

因此,這一波打房的真正受益者,是最近撤資回來的台商。建商手上的大坪數、新成屋幾乎全面降價,以台北市新屋指數(國泰指數)來看,最高跌幅達25%,資金回流抄底剛好,這也解釋了從2015年底,大坪數住宅的買盤開始浮現。這類型的產品,只要有出價,不至於太離譜,建商放軟的態度超乎想像。

 

房價下修普通人沒受惠

 

房價確實有降,而且降幅達到25%,但一般買房者有感覺嗎?答案是否定的。對於一般的購屋者來說,還是總價考量,大幅降價的個案都是新案,且是買不起的坪數,因此很少聽過身邊的上班族朋友,在這一波降價聲中得利,從買不起變成買得起了。

 

政府用力打房,房價在整體數據上看起來降了一成,但各種產品的差異性卻是很大。要買高總價的高資產族群,他們的產品降了25%,一般民眾想要買的產品,大概降不到5%(中古屋房價指數近兩年的跌幅約在5-8%之間,一樣是大坪數降得多,小坪數降得少)。這其實就是房地產業者哀嚎,但一般民眾卻無感的主要原因。

 

換屋族:小換大,舊換新

 

現在要買房子的,需求大多是小坪數、低總價、生活機能便利,這類的產品想冀望豪宅大跌而跟進降價,在現行的稅制與供需條件下很難發生。理性點看,現階段最有利的策略,應該是小屋換大屋,舊屋換新屋,利用小坪數跌得少,大坪數跌得多;中古屋跌幅少,新成屋跌幅高。這樣的市場結構來獲得最大利益。

 

購屋族:鎖定新成屋及餘屋

 

如果不是換屋族群,而是單純的購屋,那麼會建議把目標鎖定在新成屋和餘屋,賣方持有成本高,售屋動機也會比較強烈。餘屋的部分,除了賣到尾聲的建案以外,政府機構(如台北市政府)也是一個有龐大餘屋待去化的單位,之前分回的戶別,沒有跟著代銷一起賣,現在用標售的方式只能用打折的方式賣出去,在現階段來說是個一般人都可以撿到便宜的好機會。(詳情請參考:用法拍價格買新屋

 

不過,買賣房子牽涉到不只是數字上的計算,還有生活、時間與情感上的考量,可以考量自身的實際需求後再做決定。

 

我想買便宜房630   

 

 

註:自用稅率為1.2%,非自用四戶以上3.6%,持有者為建商時,第一年有優惠為2%,第二年開始恢復成3.6%。但實際上稅金,因為稅基的調整,新建築物的認定造價也貴了不少,所以實際的繳稅的金額,新屋案的多戶持有者,成本會遠高於一般人的3倍以上。

 

 

 

【作者簡介】李奕農

 

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

 

•樂居科技創辦人  www.leju.com.tw

 

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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