大直的知名豪宅「西華富邦」，最近公布的實價登錄，某戶（七樓）的成交，扣除車位後每坪單價大約145萬，創下該社區的歷史新低，跟社區最高價（39樓，單坪290萬）相比，接近腰斬，震驚市場！
但身邊有在看房的朋友卻很納悶，看房出價，屋主都還是鐵板一塊，斡旋了三、五間都成交不了，怎麼大戶一出手就可以拿個五折價？
售屋動機與持有成本影響屋價
當然，原因很多，以這筆交易來看，為了要創造話題，媒體比較的對象是該豪宅最高的成交價，但是若以該社區平均178萬 / 坪，低樓層戶别賣了145萬 / 坪，只能說有降價，但不到對折這麼誇張。
其次要看賣方的售屋動機與持有成本。因為近一兩年政府調整了房屋稅與地價稅，自用與非自用的稅率差異極大（以台北市來說是三倍註），如果以非自用方式持有，像是西華富邦，236戶只有83筆成交，建商手上還有一百多戶（含保留戶），持有的壓力就大了。
反觀一般人看屋的對象多為中古屋，大部分的屋主還是會以自用住宅方式持有，持有成本增加有限，要大幅降價的動機並不高。
從下圖可以看出，2015年房市反轉後，新屋房價的跌幅就遠高於中古屋，直到2016Q4才回穩。代表當賣方為建商時，降價的空間是大於一般屋主的。
因此，這一波打房的真正受益者，是最近撤資回來的台商。建商手上的大坪數、新成屋幾乎全面降價，以台北市新屋指數（國泰指數）來看，最高跌幅達25％，資金回流抄底剛好，這也解釋了從2015年底，大坪數住宅的買盤開始浮現。這類型的產品，只要有出價，不至於太離譜，建商放軟的態度超乎想像。
房價下修普通人沒受惠
房價確實有降，而且降幅達到25％，但一般買房者有感覺嗎？答案是否定的。對於一般的購屋者來說，還是總價考量，大幅降價的個案都是新案，且是買不起的坪數，因此很少聽過身邊的上班族朋友，在這一波降價聲中得利，從買不起變成買得起了。
政府用力打房，房價在整體數據上看起來降了一成，但各種產品的差異性卻是很大。要買高總價的高資產族群，他們的產品降了25％，一般民眾想要買的產品，大概降不到5％（中古屋房價指數近兩年的跌幅約在5-8％之間，一樣是大坪數降得多，小坪數降得少）。這其實就是房地產業者哀嚎，但一般民眾卻無感的主要原因。
換屋族：小換大，舊換新
現在要買房子的，需求大多是小坪數、低總價、生活機能便利，這類的產品想冀望豪宅大跌而跟進降價，在現行的稅制與供需條件下很難發生。理性點看，現階段最有利的策略，應該是小屋換大屋，舊屋換新屋，利用「小坪數跌得少，大坪數跌得多；中古屋跌幅少，新成屋跌幅高。」這樣的市場結構來獲得最大利益。
購屋族：鎖定新成屋及餘屋
如果不是換屋族群，而是單純的購屋，那麼會建議把目標鎖定在新成屋和餘屋，賣方持有成本高，售屋動機也會比較強烈。餘屋的部分，除了賣到尾聲的建案以外，政府機構（如台北市政府）也是一個有龐大餘屋待去化的單位，之前分回的戶別，沒有跟著代銷一起賣，現在用標售的方式只能用打折的方式賣出去，在現階段來說是個一般人都可以撿到便宜的好機會。（詳情請參考：用法拍價格買新屋）
不過，買賣房子牽涉到不只是數字上的計算，還有生活、時間與情感上的考量，可以考量自身的實際需求後再做決定。
註：自用稅率為1.2％，非自用四戶以上3.6％，持有者為建商時，第一年有優惠為2％，第二年開始恢復成3.6％。但實際上稅金，因為稅基的調整，新建築物的認定造價也貴了不少，所以實際的繳稅的金額，新屋案的多戶持有者，成本會遠高於一般人的3倍以上。
【作者簡介】李奕農
政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。
•樂居科技創辦人 www.leju.com.tw
•歷任信義房屋專案經理；遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師
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