觀察房市三指標830  

每天都有相當多的房地產新聞,名嘴觀點、問卷調查、驚悚標題、研擬中的政策等等,大部分看看就好,但真正要留意的是用真金白銀堆出來的數據

誰進入市場、花了多少錢、買賣或成交了什麼物件……這些都是值得觀察,房地產買賣跟買樂透不一樣,每一筆金額都相當高,搖旗吶喊的人與真正買賣的人,考量的面向差異很大。

我最近在追蹤的消息或數據,包括房市成交量;豪宅成交;建商購地資訊等三項,如上表所示。這些新聞與數據,究竟會不會形成一個趨勢,值得持續追蹤。

房市成交量

根據各家房仲的統計,今年(20171月和2月的成交量,和去年同期相比成長顯著,而且30005000萬的產品買氣回溫。若再加上去年12月有些許的回溫,代表連續三個月的買氣提升,且較高總價的產品出現了承接力道。

當然,也要注意此數據背後的意義,去年(2016)是創1991年以來的最低量,而且受房地合一稅的影響,去年第一季的交易量又更少了,因為基期低,所以要成長相當容易,建議持續追蹤本數據到第二季,答案才會明顯。

因為如果買氣有出來,交易量不再探底,代表現在的價格已經逐漸能被接受,底部不遠,許多專家學者認為價格需要再下修一波才會有成交的說法,發生機率也就不高了。

豪宅成交買氣

房地合一稅之後,豪宅少了節稅的優勢,加上貸款限制、房屋稅加成等種種不利因素,近兩年來豪宅市場幾乎凍結,只要是大坪數、高總價的產品,都是市場的毒藥。

不過這個現象也逐漸有了轉變,市場上開始有零星的成交,雖然價格跟業者的開價差了一大截,但有成交就有參考值,與先前那種深不見底的窒息感不一樣。

此外,這些豪宅,不只是8000萬、1億等級而已,而是35億等級。試想一下,能夠買得起這樣價格等級豪宅的人,身價大概至少20億以上。這樣一群有實力的大老闆,他們對於後市景氣的看法,以及對豪宅價格的重新訂價,都非常值得關注。

建商購地資訊

當建商發布新聞或是對後市的看法時,最好參照該公司實際的購地行為。對外宣稱後市看漲,卻已停止購地多時;或者默默買了不少地,卻異常低調,都需要留意。

目前浮出檯面的是興富發建設,去年的購地金額133.5億元破了該公司的歷史紀錄。不過,其他的大型建商,包括遠雄、長虹、華固等卻相對保守,購地金額為0,不過今年開始,有些耳聞部分大型建商再度開始積極評估土地,後續是不是真的有動作,可以作為有力的房市景氣指標。

買房時機點630  

 

 

張金鶚教授曾在其著作指出:自住型的買方,最好的買房時機點是在上圖中的A點,接近底部時購買,比較容易買得到房子,未來也會有增值空間;但投資型的買方,比較適合的進場點則在B點,等房價開始上漲了再進場也不遲。(圖、文皆引自《張金鶚的房產七堂課》,2010

 

 

 

現在的房市,是不是到了圖中的A點,持續追蹤以上三項資訊的後續發展,幾個月後就可以確認了。

 

 

 

專注重要資訊,才是現代社會中能抓住趨勢最重要的事。

 

 


 

 

【作者簡介】李奕農

 

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

 

•樂居科技創辦人

 

•歷任信義房屋專案經理;遠雄房地產研展室科長、集團教育訓練講師

 

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