房地產解析：奢侈稅退場？/滑滑輪、法意房市地產研究部共同撰寫 @ 法意PHIGROUP

100年實施的奢侈稅，財政部長張勝和於今年8月時丟出的有條件退場，在未滿兩年的情形下，是否真的可以退場？

先來看奢侈稅是要做什麼用的？

 課徵範圍：房子:財政部從嚴定義自用住宅，採取土增稅裡適用「一生一屋」，「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」，在此定義下，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅 (含買進、受贈) 。
 奢侈稅的稅率：
1年內移轉：課稅15% ；1~2年內移轉：課稅10%

可以看出來，奢侈稅是針對第二間房屋以上來進行課稅，當然是為了遏止短期間的頻繁交易。

會進行房屋短期交易的人，投資客居多。什麼樣的情況下，會讓投資客不在意奢侈稅，進行房屋的短期交易呢？在這個問題，我想可能要回歸到投資客評估是否有賺錢這點上。

投資客要獲利，最簡單的想法：房屋成交的價格高於所花費的成本。過去沒有奢侈稅，現在加入奢侈稅這個費用，影響的是之後的房價，投資客可以做的就是去把房價提高。

投資客是供給面，投資客要賣房子，也要有人去買單。買單的人會是有購屋需求的人。但面對這麼高的房價，會有人願意去買房子嘛？如果是我，我可能還會想等看看。理論上來說，在很少人願意花高價買房時，價格應該是會受影響而下滑，然而事情可能不如我們所預期的。

下圖是台北市的房屋移轉與房屋均價

奢侈稅的消息約在100年Q1（2011年第一季）公布，以房價最高的台北市來看，房屋買賣的移轉件數100年Q1後逐步下滑，推測可能是因為受到奢侈稅的影響，這一年來的買賣件數受到一定的影響。

不過推動奢侈稅的另外一個用意，就是要壓抑房價。從圖來觀察，公寓、電梯大樓這類會用來作為自住的房價，並未有明顯的鬆動。價格比較高的透天，反而是房價上漲。

在這裡，我們可以合理的推測，目前奢侈稅並未有很明顯的效果。

當然，還有一點不可以被忽略的，就是目前台灣的利率。

目前台灣的基準利率，仍處於低檔的階段。這對於要貸款買房的人，還是算利多的。因為要償付的利息低的關係，每期償付的金額不會太高，負擔也比較輕。對於投資客而言，他也可以透過貸款來買想要投資的房子。有低利率作後盾，投資客要炒房就容易的多。現階段的問題，就是太多的錢在市場上了，流入房地產無形中就會把房價慢慢推起來，這樣房價是易漲難跌。