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金融危機之前的房價飛漲範圍廣、幅度大，不同凡響。房價一路飆升，鮮有例外。不過金融危機之後房價就複雜多變了，我們對房地產市場的最新調查顯示，世界各地房地產價格的漲跌對比鮮明。歐元區周邊國家的經濟備受威脅，它們的房地產市場一片昏暗，反倒映襯出美國房地產市場的一片光明。

在我們所記錄的國家裡，房地產價格的上升和下降各占一半。去年香港的房價攀升最快（參加圖表），促使政府進一步採取行動為市場降溫。西班牙的房地產價格下降了9.3%，成為降幅最大的國家。不過總體而言呈下降趨勢，因為在三個房地產價格上漲的國家中，價格上升速度慢於一年之前。以加拿大為例，12個月之前增長速度為7.1%，而如今只有3.3%

 

房屋估價的漲跌趨勢如出一轍。我們用了兩種尺度來測量房地產價格是升是降，兩種方法都需要將今天的評估與長期平均值進行比較（大多數國家追溯到1975年）。這個平均值就作為我們“公允價值”的基準。

第一個測量方法是房屋租售比。房屋租金歸房地產投資者所有（或由房主保留），類似於公司利潤，因此這個方法與資產的市盈率有異曲同工之妙。這種方法的測量範圍很廣，既能涵蓋房價高估78%的加拿大，也能涵蓋價格低估37%的日本。另外一個測量方法是房屋價格與人均可支配收入的比率，涵蓋了高估35%的法國，也涵蓋低估36%的……唉，又是日本。

美國房地產市場的復興頗具持續性，部分原因在於前幾年對於房地產價格的大規模整改使房價達到歷史新低。一年之前房地產價格仍在下跌，降幅為3.6%。自那時起價格發生逆轉，最新的價格資料顯示了4.3%的增幅。不過按照房屋租售比計算，房地產仍有7%的低估；根據價格收入比計算則低於公允價值20%。而且美聯儲承諾在未來若干年內實施相當寬鬆的貨幣政策，因此歷史新低並會持續下去的貸款利率也促進了房地產市場的復興。

美國的房主可以鬆一口氣了，但歐洲大多數國家的房主卻進一步陷入水深火熱之中。混的最慘的是西班牙，房地產價格下降的勢頭更猛了（去年降幅還是5.5%，今年最新一輪的統計卻顯示9.3%）。其他歐元區大國也沒走正道——義大利和荷蘭的房地產價格下降步伐趨緊，法國的價格也在經歷了短命的復興之後慢條斯理地下降。

法國的房地產價格的高估在歐洲諸國中最為明顯，按照房屋租售比計算高估50%，按人均可支配收入計算高估35%。與之相比，在兩種衡量尺度下，西班牙的房價都高估20%左右，不過將通貨膨脹考慮在內則房屋價格有所下降。與西班牙相比，法國房地產的任何價格滑坡都只能算是小打小鬧。西班牙房地產泡沫破裂，原因在於建築市場的繁榮造成了房產供給過度，而且11月的失業率高達26.6%，整個歐洲“無出其右”。法國的失業率也鵝行鴨步升至10.5%，但是絕對不跟西班牙在一個陣營。法國銀行的運營情況也強於西班牙。

德國是歐洲大國中的奇葩，其房地產價格的增長束手束腳，僅有2.7%，一年之前也是這個速度。德國運氣不錯，躲過了金融危機之前的房價狂歡，德國的房主才有機會謀取長遠利益。在兩種衡量方法下，德國今天的房價都比歷史平均水準低估17%。德國的購房者能夠享受史無前例的低貸款利率，歐洲週邊國家可比不了。另外，德國是歐洲失業率最低的國家之一，低失業率進一步鞏固了房地產市場的繁榮。

過去五年中英國的房地產價格總體而言略有下滑（不過租金上升和收入增加也使房價更加接近合理價值）。不過對比如今仍在持續的價格高估，英國市場應該有更好的表現。首先，英國不像愛爾蘭或西班牙，空置房屋過多，“鬼鎮”連連。其次，英格蘭銀行最新的信用狀況調查顯示，貸方提供按揭貸款的意向已達到金融危機之後的最高點。按揭貸款購房者也創歷史新高，而且已經持續一年之久。

加拿大的房屋價格高估不同凡響，按照房屋租售比進行計算（78%）尤為突出，按照價格收入比計算（34%）也不遜色。加拿大中央銀行的行長Mark Carney即將跳槽到英格蘭銀行，他將於今年7月接替金恩男爵出任行長。加拿大房地產價格高估為他轉戰倫敦提供了天時地利，還能為他獅子大開口討要薪酬助上一臂之力。按照租售比計算，新加坡和香港的房產價格高估嚴重，如果進行整頓，市場可能不堪一擊。

對比我們計算的公允價值，各國房價高估或低估參差不齊，毫無疑問這種情況將長時間持續下去。房地產價格高估離譜的國家在房地產泡沫破裂後元氣大傷，房價低估有助於推動其房價恢復正常。但它同時意味著日本的下場——長期下滑、嚴重低估可能會在一些國家的房地產市場上重演。在一定程度上，中央銀行應該放棄寬鬆貨幣政策這一慰藉。要是房地產市場在鼎力扶持中都弱不禁風，那失去呵護時還不得分崩離析嗎？ 
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原文出處： 經濟學人